Vorlage an den Landrat


3. Revision auf Bundesebene

3.1 Allgemeines


Am 20. März 1998 verabschiedeten die Eidgenössischen Räte die Änderung des Raumplanungsgesetzes. Diese Änderung wurde vom Schweizervolk am 7. Februar 1999 angenommen. Mit der Revision wurden vor allem zwei Sachverhalte erfasst:


Erstens wird die Zonenkonformität für Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone weiter gefasst, und zweitens werden die Voraussetzungen zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung um mehrere Tatbestände erweitert. Die Folge dieser Revision ist eine moderate Öffnung der Landwirtschaftszone für neue Nutzungsmöglichkeiten.


Im Folgenden werden die neuen Ausnahmetatbestände kurz umschrieben:


Der bisherige Artikel 24 RPG, wonach Bauten und Anlagen nur errichtet werden können oder ihr Zweck geändert werden darf, sofern deren Zweck einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, wurde beibehalten und um die Bestimmungen von Artikel 24a bis 24d RPG ergänzt.


Die Art. 24 - 24c RPG sind direkt anwendbar und es bedarf keiner weiteren Ausführungsbestimmungen auf kantonaler Ebene.


Artikel 24d RPG besagt, dass die Kantone Ausnahmen für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie schützenswerte Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen vorsehen können. Diese Bestimmung haben bereits eine Vielzahl der Kantone (unter ihnen etwa Solothurn, Aargau, Zürich, Bern, Luzern, Zug, Schaffhausen, St. Gallen, Thurgau, Tessin, Wallis) in ihre kantonale Gesetzgebung aufgenommen.


Am 27. April 2005 hat der Bundesrat das Vernehmlassungsverfahren zu einer erneuten Teilrevision des Raumplanungsrechts eröffnet 1 . Das Vernehmlassungsverfahren bei Kantonen, Parteien und interessierten Kreisen dauert bis zum 2. August 2005. Unter anderem hat die Teilrevision zum Ziel, dass bestehende Gebäude, die für die Landwirtschaft nicht mehr benötigt werden, künftig besser genutzt werden dürfen. So soll in landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen von Bundesrechts wegen zugelassen werden, und es bedarf dann keiner kantonalen Umsetzung mehr 2 . Es gibt somit inhaltlich eine gewisse Parallelität der vorliegenden Vorlage mit dem bundesrechtlichen Teilrevisionsvorhaben, dessen ganzheitliche Akzeptanz und damit dessen Schicksal heute jedoch noch gänzlich unbestimmt ist. Um auf jeden Fall die Lücke bis zum Inkrafttreten der bundesrechtlichen Regelung (gemäss Auskunft des Bundesamtes für Raumentwicklung soll dies frühestens Ende 2006, Anfang 2007 geschehen) zu schliessen, ist es sinnvoll, Art. 24d RPG bereits heute in das kantonale Recht aufzunehmen, sofern man dies materiell will.




3.2 Art. 24d RPG im Besonderen


Die Bestimmung von Art. 24 d RPG lautet wie folgt:


1 Das kantonale Recht kann in landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen zulassen.


2 Das kantonale Recht kann überdies die vollständige Zweckänderung von als schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen zulassen, wenn:
a. diese von der zuständigen Behörde unter Schutz gestellt worden sind; und
b. ihre dauernde Erhaltung nicht anders sichergestellt werden kann.


3 Bewilligungen nach den Absätzen 1 und 2 dürfen nur erteilt werden, wenn:

Aus der Bestimmung geht klar hervor, dass die Kantone die rechtlichen Voraussetzungen auf kantonaler Ebene schaffen müssen, damit Art. 24d RPG anwendbar wird. Im Unterschied zu Art. 24a RPG, welcher lediglich die Zweckänderung ohne bauliche Massnahmen vorsieht, sind mit der Zweckänderung nach Art. 24d RPG auch bauliche Massnahmen verbunden.


Bei Absatz 1 von Art. 24d RPG handelt es sich um die Umnutzung landwirtschaftlicher Wohnbauten zu landwirtschaftsfremden Wohnnutzungen, kurz "Wohnen bleibt Wohnen". Es handelt sich somit um Bauten, die bereits bis anhin bewohnt wurden. Zweck dieser Bestimmung ist eine sinnvolle Weiterverwendung der bestehenden Bausubstanz.


Gemäss Absatz 2 können als schützenswert anerkannte Bauten und Anlagen eine vollständige Zweckänderung unter bestimmten Voraussetzungen erfahren. Voraussetzung ist hier, dass die Baute oder Anlage von der zuständigen Behörde unter Schutz gestellt worden ist und die dauernde Erhaltung der Baute oder Anlage nicht anders sichergestellt werden kann. 3


Auf der Homepage des Bundesamtes für Raumentwicklung befindet sich eine Vollzugshilfe 4 für Kriterien für die Festlegung der Schutzwürdigkeit von Bauten und Anlagen nach Art. 24d Absätze 2 und 3 RPG. Als Kriterien für die Beurteilung der Schutzwürdigkeit einer Baute oder Anlage werden dort genannt: der bauliche Wert (Eigenwert und Situationswert), der historische Wert und der durch die Nutzung bedingte Wert. Unter letzterem ist der Einfluss des Natur- und Kulturraumes auf die baulichen Details zu verstehen. Je besser also diese tradierten Nutzungen an den Bauten und Anlagen ablesbar sind, desto wertvoller sind diese Objekte einzustufen. Folglich darf die Zweckänderung nicht mit dem Verlust der Ablesbarkeit verbunden sein. Als Bedingungen für die Umnutzung werden in der Vollzugshilfe im Wesentlichen genannt, dass der Schutzwert der Baute oder Anlage durch eine Umnutzung nicht geschmälert werden darf, die Baustruktur grundsätzlich erhalten werden muss und nur geringe bauliche Veränderungen zulässig sind, die Kulturlandschaft erhalten bleiben muss und die Umnutzung nicht zu Neuerschliessungen führen darf. Umgekehrt können bereits vorhandene Infrastrukturen keinen Anspruch auf Gewährung der erwünschten Umnutzung begründen.


Damit das Gebot, das Baugebiet vom Nichtbaugebiet zu trennen, auch weiterhin gewährleistet bleibt, sind die Ausnahmemöglichkeiten nach den Absätzen 1 und 2 von Artikel 24d RPG an strenge Voraussetzungen gebunden; diese werden in Absatz 3 des oben im Wortlaut wiedergegebenen Artikel 24d RPG aufgezählt.


Artikel 24d Absatz 1 RPG findet eine Konkretisierung in Artikel 42a der Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1). Art. 42a RPV steht unter dem Titel: "Änderung landwirtschaftlicher Wohnbauten zwecks landwirtschaftsfremder Wohnnutzung". Die Bestimmung regelt die mit der Zweckänderung verbundenen zulässigen Erweiterungen der Wohnbauten.


Die Bestimmung von Art. 42a RPV lautet wie folgt:


1 Im Rahmen von Artikel 24d Absätze 1 und 3 RPG sind Erweiterungen zulässig, welche für eine zeitgemässe Wohnnutzung unumgänglich sind.


2 Für landwirtschaftliche Wohnbauten, die rechtmässig bestanden, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde, können innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens Erweiterungen bis zu den Grenzen von Artikel 42 Absatz 3 Buchstaben a und b zugelassen werden.


3 In beiden Fällen kann der Wiederaufbau nach Zerstörung durch höhere Gewalt zugelassen werden.


Der Wortlaut von Art. 42 Abs. 3 Buchstaben a und b RPV, auf welchen Art. 42a Abs. 2 RPV verweist, lautet wie folgt:


Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Sie ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn:

Grundsätzlich gilt somit, dass gemäss Art. 42a RPV Erweiterungen, welche für eine zeitgemässe Wohnnutzung unumgänglich sind, innerhalb und (wenn diese Erweiterungen nicht innerhalb des Gebäudevolumens realisierbar sind) ausserhalb des Gebäudevolumens zulässig sind. Gemäss Art. 42a Abs. 2 RPV sind altrechtliche Wohnbauten gegenüber den neurechtlichen Wohnbauten privilegiert, und zwar insoweit, als dort innerhalb des Rahmens von Art. 42 Abs. 3 Buchstaben a und b RPV die dort genannten Erweiterungen innerhalb des Gebäudevolumens möglich sind. Aber auch bei den altrechtlichen Wohnbauten gilt, dass Erweiterungen ausserhalb des Gebäudevolumens nur soweit zulässig sind, als sie für eine zeitgemässe Wohnnutzung unumgänglich sind.


Im Einzelnen gilt folgendes:


Artikel 42a RPV umfasst zwei Kategorien landwirtschaftlicher Wohnbauten: Erstens umfasst er altrechtliche Wohnbauten, die im Zeitpunkt der massgeblichen Erlass- oder Planänderung noch landwirtschaftlich genutzt wurden. Als altrechtlich gelten Wohnbauten, wenn sie am 1. Juli 1972 (Inkrafttreten des revidierten Gewässerschutzgesetzes, mit dem erstmals von Bundesrechts wegen eine Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet gesetzlich verankert wurde) rechtmässig bestanden oder wenn sie später rechtmässig auf einem Grundstück errichtet wurden, das zu einer Bauzone gehörte, hinterher aber einer Nichtbauzone zugewiesen wurde. Zweitens umfasst er neurechtliche Wohnbauten, die infolge des Strukturwandels in der Landwirtschaft nicht mehr für landwirtschaftliche Wohnzwecke benötigt werden.


Art. 24d Abs. 1 RPG bezweckt, die Zweckänderung von einer landwirtschaftlichen zu einer nichtlandwirtschaftlichen Wohnnutzung zuzulassen. Art. 42a Absatz 1 RPV präzisiert, dass mit der Zweckänderung diejenigen Erweiterungen zulässig sind, welche für eine zeitgemässe Wohnnutzung unumgänglich sind. Solche Erweiterungen sind nicht nur innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens sondern auch ausserhalb zulässig. Jedoch setzt eine Erweiterung ausserhalb des Gebäudevolumens voraus, dass die für eine zeitgemässe Wohnnutzung unumgängliche Erweiterung nicht innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens realisiert werden kann.


Erweiterungen nach Art. 42a Absatz 2 RPV sind nur bei altrechtlichen Wohnbauten zugelassen: innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens bis zu den Grenzen von Art. 42 Abs. 3 Buchstabe a und b RPV. Nach Buchstabe a von Art. 42 Abs. 3 RPV kann die zonenwidrig genutzte Fläche um max. 30 Prozent erweitert werden, wobei Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens nur zur Hälfte angerechnet werden, oder nach Buchstabe b kann die zonenwidrig genutzte Fläche innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens um insgesamt nicht mehr als 100 m 2 erweitert werden. Mit dieser Bestimmung von Artikel 42a Absatz 2 RPV werden die grosszügigen Erweiterungsmöglichkeiten innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens, wie sie für altrechtliche nichtlandwirtschaftliche Wohnbauten gelten (Art. 24c RPG), auch für altrechtliche landwirtschaftliche Wohnbauten zur Anwendung gebracht. In jenen Fällen, in denen ausschliesslich innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens erweitert werden soll, muss im Vollzug also nicht mehr geklärt werden, ob eine Wohnbaute 1972 noch landwirtschaftlich genutzt war oder nicht. Ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens sind Erweiterungen auch bei altrechtlichen Wohnbauten nur dann zulässig, soweit sie für eine zeitgemässe Wohnnutzung unumgänglich sind (Art. 42a Abs. 1 RPV).


Obwohl Artikel 24d Absatz 1 RPG den Wiederaufbau nicht vorsieht, gibt Artikel 42a Absatz 3 RPV die Möglichkeit, dass in Fällen der Zerstörung durch höhere Gewalt trotzdem ein Wiederaufbau zugelassen wird. So können Härtefälle gelöst werden. 5


Anzufügen bleibt noch, dass das RPG und das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) zusammenwirken. Mit der Anwendbarkeit von Art. 24d RPG ist in der Regel die Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebes verbunden. Dies hat Konsequenzen auch in Bezug auf das BGBB. Als Veräusserung gilt gemäss Art. 29 Abs. 1 lit. d BGBB nämlich auch der Übergang von einer landwirtschaftlichen zu einer nichtlandwirtschaftlichen Nutzung. Gemäss Art. 24 BGBB besteht zur Sicherung der Selbstbewirtschaftung ein Kaufsrecht der Miterben, wenn ein Erbe oder sein Nachkomme, an den das landwirtschaftliche Gewerbe übertragen worden ist, innert zehn Jahren die Selbstbewirtschaftung aufgibt. Des weiteren besteht gemäss Art. 42 BGBB und Art. 47 BGBB ein Vorkaufsrecht der Verwandten bzw. des Pächters, wenn ein landwirtschaftliches Gewerbe veräussert wird. Ebenfalls zur Sicherung der Selbstbewirtschaftung besteht nach Art. 55 BGBB ein Rückkaufsrecht des Verkäufers, gegen den das Vorkaufsrecht ausgeübt worden ist, wenn ein Eigentümer oder sein Nachkomme, an den das Gewerbe übertragen worden ist, innert zehn Jahren die Selbstbewirtschaftung endgültig aufgibt.



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Fussnoten:


1 www.are.admin.ch/are/de/medien/mitteilungen/03054/index.html


2 Erläuternder Bericht des Bundesamtes für Raumentwicklung vom April 2005 zur Teilrevision des Raumplanungsrechts


3 Botschaft des Bundesrates, Bundesblatt Nr. 34, Band III, 27. August 1996, S. 513 ff, Ziffer 208.3


4 www.are.admin.ch/imperia/md/content/are/raumplanung/raumplanungsrecht/neuesraumplanungsrecht/4.pdf


5 vgl. zu Art. 42a RPV: Erläuterungen zu Artikel 42 a der Raumplanungs-Verordnung vom 22. August 2003 des Bundesamtes für Raumentwicklung