Sanierung und Ausbau Kaserne Liestal; Baukreditvorlage

4. Die gewählte Lösung
4.1 Überprüfung des Sanierungs- und Ausbaukonzeptes
Mit Beschluss vom 11. Februar 1999 betreffend Vorprojektvorlage 98/210 über Sanierung und Ausbau der Kaserne Liestal hat der Landrat den Regierungsrat beauftragt eine Baukreditvorlage auszuarbeiten.

Im weiteren ist für die Ausarbeitung des Bauprojektes der Bericht der Bau- und Planungskommission vom 14. Januar 1999 massgebend, der verlangt, dass Teile des militärischen Fahrzeugparkes unterirdisch anzuordnen sind, und die Frage der Einrichtung eines öffentlichen Parkings zugunsten der Stadt Liestal unter dem Kasernenhof nochmals zu diskutieren sei.

Für die Weiterbearbeitung zum Bauprojekt ist nach wie vor der Bedürfnisnachweis mit Raumprogramm vom 5. November 1997 massgebend, zusätzlich verbunden mit der Auflage den Bedarf auf die Rahmenbedingungen und Ausbildungskonzepte der Armee XXI abzustimmen.

Diesen Forderungen wurde Beachtung geschenkt, indem einerseits die bereits öffentlich verdeutlichten Umrisse der Armee XXI berücksichtigt werden und andererseits der Nutzungsflexibilität bei der Festlegung der Kaserneninfrastruktur eine angemessene Bedeutung zukommt.

Ausgehend von den vorgenannten Auflagen wurde das Nutzungs- und Baukonzept gemäss Vorprojekt um folgende Elemente ergänzt:
- unterirdisches Teilparking für Armeefahrzeuge
- vollständige Modernisierung der Unterkunftsräume in den Obergeschossen des Hauptgebäudes
- Universelle Gebäudeverkabelung und vollständige Erneuerung der bestehenden Kasernenausstattung
- Wohnung für einen Betriebsangestellten
- Option für ein städtisches Parking

Mit diesen ergänzenden Massnahmen soll die Kasernenanlage nach Abschluss des Projektes über einen zeitgemässen und zukunftsweisenden Status in Bezug auf Unterkunfts-, Freizeit-, Lehr- und Arbeitsinfrastruktur verfügen.

In Kenntnis des heutigen Standes der Planungsschritte des VBS kann davon ausgegangen werden - sofern die Armee XXI im Rahmen der vorliegenden Modelle ohne wesentliche konzeptionelle Modifikationen umgesetzt wird -, dass vor der Realisierung des vorgeschlagenen Projektes höchstens Feinabstimmungen im Rahmen des festgelegten Baubudgets notwendig werden, um das Projekt an das zum Zeitpunkt der Vorbereitung der Bauausführung definitiv festgelegte Dienstpflichtmodell XXI und Armeeleitbild XXI korrigierend anzugleichen.

Abgeleitet aus diesen Grundlagen und den formulierten Zielen waren für die Entwicklung des Bauprojektes, folgende speziellen Vorgaben für die Projektierung zu berücksichtigen:
- Die Möglichkeit der polyvalenten Nutzung der Kasernenanlage muss erste Priorität haben.
Die Kasernenperiode für zwei Rekrutenschulen nach heutigem Belegungsmodell beträgt noch maximal 22 Wochen pro Jahr und während den übrigen 28 Wochen ist die Belegung durch Fortbildungsdienste, Wiederholungskurse der Truppe, Fachdienst- und taktisch-technische Kurse erwünscht.
- Nach Möglichkeit soll die Nutzung eines Raumes multifunktional sein, diese Forderung soll bei der Festlegung der Raumgrösse und der Grundausrüstung berücksichtigt werden. Bei den räumlichen Massnahmen ist ebenfalls die Integration der Frauen in die Armee zu berücksichtigen.
- Das Vorhandensein nutzungsneutraler Räume erlaubt, dass das Betriebs- und Nutzungskonzept ohne grosse bauliche Massnahmen später an sich ändernde Bedürfnisse angepasst werden kann.
- Alle Gebäude der Kasernenanlage - sowohl Neu- wie Umbauten und Anpassungen - sollen in Bezug auf Infrastruktur und Komfort auf einen gleichwertigen Stand gebracht werden. Ebenfalls ist die Instandsetzung der Gebäudehülle, die Verbesserung der Sicherheit und des Brandschutzes des Hauptgebäudes miteinzubeziehen.
- Die Arbeits- Theorie- und Aufenthaltsräume sollen in Bezug auf Infrastrukturanlagen den Ansprüchen moderner Lehr- und Arbeitsmethoden sowie heutigen Freizeitansprüchen genügen.

4.2 Abweichungen gegenüber Vorprojektvorlage
Die Weiterentwicklung von einem Vor- zu einem Bauprojekt ergab folgende wesentlichen Aenderungen gegenüber der genehmigten Vorprojektvorlage:
- Die Unterkunftsräume in den Obergeschossen des Hauptgebäudes sind ebenfalls ein Projektbestandteil und werden sanft erneuert.
Die bestehenden Einrichtungen werden durch neues Mobiliar und moderne Ablage-, Gestell- und Aufbewahrungseinrichtungen ersetzt.
- Der Einbau von Sanitäreinheiten (Dusche, WC, Lavabo) in die Zimmer Of Schulstab und Instruktoren im Dienstgebäude und Schlafräume Uof im Hauptgebäude ermöglicht eine polyvalentere Nutzung dieser Räume (z.B. Frauen in der Armee).
- Mit der Anlage eines unterirdischen Parkings für 48 militärische Kleinfahrzeuge (Typ Puch und Duro), wird der Kasernenhof verkehrsfrei und erlaubt eine vollständige Nutzung als Besammlungs-, Ausbildungs- und Sportfläche. Diese Einstellhalle kann sowohl als Einstellraum als auch für die militärische Ausbildung verwendet werden.
- Eine planerische Option für ein zusätzliches Untergeschoss unter dem Hofgebäude für ein ziviles Parking mit 105 Abstellplätzen ermöglicht, dass wenn bei Realisierungsbeginn der Kaserne die Pläne sowie Bewilligung und Finanzierung vorliegen ein öffentliches Parking doch noch realisiert werden könnte.
- Alle Gebäude werden mit einer universellen Gebäudeverkabelung versehen zum Sicherstellen einer modernen EDV-Infrastruktur für zeitgemässe Lehr- und Arbeitsmethoden.

4.3 Öffentliches Parking Stadt Liestal
Gemäss Auftrag der Bau- und Planungskommission des Landrates führte der Kanton mit der Stadt Liestal Gespräche über die Planung eines öffentlichen Parkhauses unter dem Kasernenareal.

Am 4. Mai 1999 beschloss der Stadtrat auf dieses Angebot einzutreten.

Das Stadtbauamt Liestal führte Verhandlungen mit der Interessengemeinschaft Einkaufszentrum Liestal (IGL) und dem Gewerbeverein mit dem Ziel, den Liegenschaftseigentümern und den Geschäftsleuten im Stedtli in unmittelbarer Nähe der Altstadt den Erwerb von Autoabstellplätzen zu ermöglichen.

Die Überlegungen gingen dahin, dass wenn ein Teil der Autoabstellplätze direkt an Private verkauft werden könnte, eine Finanzierung des Parkings, trotz der zur Zeit sehr angespannten Finanzlage der Stadt Liestal, möglich sein sollte.

Bis heute ist jedoch, trotz den marktkonformen Kosten von ca. Fr. 35'000.-- pro Abstellplatz, die Finanzierung eines Parkings nicht gesichert, weil die Nachfrage von privater Seite sich als zu gering zeigte.

Um die Option für ein öffentliches Parking der Stadt Liestal grundbuchlich zu sichern, ist der Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrages in der Form eines unselbständigen Baurechts erforderlich. Sollte bis zum Zeitpunkt des Baubeginns der Neubauten der Kaserne kein baureifes Projekt vorliegen und die Finanzierung nicht sichergestellt sein, verfällt die Option für ein unselb-ständiges Baurecht zugunsten der Stadt Liestal.

Für die Ausgestaltung von Baurechtsverträgen statuiert die Verordnung zum Finanzhaushaltsgesetz in § 5 Grundsätze, die auf selbständige, dauernde Baurechte zugeschnitten sind. Aufgrund der vorliegenden besonderen Sachvoraussetzungen mit der Einräumung eines unselbständigen Baurechts (nicht handelbar, nicht belastbar) zugunsten der Einwohnergemeinde Liestal lediglich an einem Untergeschoss wurde mit der Stadt Liestal ein Baurechtsvertrag ausgehandelt, der bezüglich Baurechtszinsmodalitäten und Heimfallentschädigung von den Grundsätzen in § 5 der besagten Verordnung abweicht (für die Entschädigungsfestsetzung kann vernünftigerweise nicht auf 80 % des Verkehrswertes des Landes abgestellt werden, wenn das Recht nur an einem Untergeschoss besteht). Der Regierungsrat ist mit den ausgehandelten Vertragsbedingungen einverstanden, insbesondere auch mit der Bestimmung, dass der Vertrag nur aufschiebend bedingt abgeschlossen wird (vergl. nachstehend unter "Schlussbestimmungen").

Die Vertragskonditionen lauten in den wesentlichen Punkten wie folgt:
- Bestellung eines unselbständigen Baurechts
- Der Kanton Basel-Landschaft (nachfolgend Kanton genannt) räumt hiermit der Einwohnergemeinde Liestal (nachfolgend mit Gemeinde bezeichnet) auf einer Teilfläche von ca. 3000 m 2 der Parzelle Nr. 1584, GB Liestal, ein nicht übertragbares unselbständiges Baurecht ein. Der Situationsplan der Vischer AG, Architekten und Planer, vom 1. März 1999 bildet einen integrierenden Bestandteil und wird von den Parteien mitunterzeichnet.

- Umfang des Baurechts
- Die Gemeinde ist berechtigt, auf dem Grundstück eine unterirdische Autoeinstellhalle unter den Kasernen-Anlagen mit den nötigen Zugängen zu erstellen und zu betreiben. Sie hat sämtliche Baupläne vor Einreichung des Baugesuches zur Überprüfung und zur Genehmigung an den Kanton (Hochbauamt und Amt für Liegenschaftsverkehr) einzureichen. Von den genehmigten Plänen ist ein kompletter Satz zur Ergänzung der Vertragsakten an das Hochbauamt und das Amt für Liegenschaftsverkehr zuzustellen.

- Dauer des Baurechts
- Das Baurecht beginnt am 1. Januar 2001 und wird auf eine Dauer von 50 Jahren, d. h. bis zum 31. Dezember 2050 abgeschlossen. Das Baurecht erlischt, sofern sich die Parteien vor Ablauf der obenerwähnten Dauer nicht über eine Verlängerung des Dienstbarkeitsvertrages verständigt haben.

- Baurechtszins
- Für die Einräumung des Baurechts bezahlt die Gemeinde dem Kanton für die ersten zwanzig Jahre einen Baurechtszins von jährlich Fr. 10.-- pro m 2 , somit für 3000 m 2 total Fr. 30'000.--, jeweils fällig auf 31. Dezember jeden Jahres an das Amt für Liegenschaftsverkehr; erstmals per 31. Dezember 2001. Der Baurechtszins basiert auf folgenden Grundlagen:
Landpreis: Fr. 1'000.--, davon 1/4, also Fr. 250.--
Zinssatz: 1. Hypotheken für Wohnbauten der Basellandschaftlichen Kantonalbank, jedoch nicht unter 4 %.
- Jeweils nach Ablauf von 20 Jahren, erstmals auf den 1. Januar 2021 ist eine Neufestsetzung des Baurechtszinses vorzunehmen. Dieser hat sich nach dem dannzumaligen Verkehrswert des Landes, davon 1/4, und dem Zinssatz für 1. Hypotheken für Wohnbauten der Basellandschaftlichen Kantonalbank zu richten, wobei der derzeitige Zins von Fr. 10.-- pro m 2 und Jahr für die ganze Baurechtsdauer als Minimalzins gilt.
- Die Verhandlungen über die Anpassung des Baurechtszinses sind jeweils 6 Monate vor Ablauf der Zinsperioden aufzunehmen. Können sich die Parteien über die Neufestsetzung des Baurechtszinses nicht einigen, so entscheidet hierüber der/die vorgesehene Einzelschiedsrichter/in.

- Verhältnis gegenüber Dritten
- Die Gemeinde übernimmt ab 1. Januar 2001 alle mit der Erstellung, Benützung und Bewirtschaftung der in ihrem Eigentum stehenden Bauten und Anlagen zusammenhängenden Ansprüche Dritter irgendwelcher Art (Ver- und Entsorgung, Anschluss- und Anwänderbeiträge etc.). Die Bauberechtigte hat für ihre dienstbarkeitsberechtigten Bauten oder Gebäude für Ansprüche einzustehen, die gegen den Grundeigentümer aus der Grundstückshaftung nach Art. 679 ZGB und Art. 58 OR entstehen können.
- In allen Fällen der Übertragung von Rechten und dergleichen an Dritte (z. B. Mieter der Einstellhallenplätze) bleibt die Gemeinde dem Kanton gegenüber für die Einhaltung der Vertragspflichten verantwortlich.

- Vorschriften und Grundlagen für die Errichtung der Bauten
- Die Einräumung dieses Baurechtes bildet bei Einreichung eines Baugesuchs kein Präjudiz für die Erteilung einer Baubewilligung. Das Baubewilligungsverfahren gemäss Raumplanungs- und Baugesetz (RBG) bleibt ausdrücklich vorbehalten.
- Die Erschliessung der dienstbarkeitsberechtigten Gebäulichkeiten mit Wasser, Kanalisation, elektrischem Strom, Gas, Telefon, Lüftung etc. ist Sache der Gemeinde und geht auf ihre Kosten.
- Der Kanton behält sich das Recht vor, das Terrain über der unterirdischen Autoeinstellhalle der Einwohnergemeinde Liestal während der Vertragsdauer ganz oder teilweise mit einer eingeschossigen Baute ( Tiefgarage und Magazine der Armee ) zu überbauen. Die Gemeinde verpflichtet sich, die notwendigen statisch-konstruktiven Vorkehrungen zu ihren Lasten zu treffen, um eine solche Überbauung zu ermöglichen. Die Gemeinde räumt dem Kanton das Recht ein, diese statisch-konstruktiven Massnahmen im Projektstadium und bei der Ausführung zu überprüfen.
- Nach der Errichtung der unterirdischen Autoeinstellhalle inklusive Zugänge und Ein- und Ausfahrt auf der Dienstbarkeitsfläche übernimmt die Gemeinde den gesamten baulichen und betrieblichen Unterhalt dieser Bauwerke.

- Vorzeitige Auflösung der Dienstbarkeit
- Das Baurecht wird vorzeitig aufgelöst, wenn das Bauwerk nicht rechtzeitig fertiggestellt ist oder die Gemeinde das ihr eingeräumte Baurecht in grober Weise überschreitet oder die Verpflichtung aus diesem Vertrag gröblich verletzt. Vor Auflösung des Baurechts hat der Kanton der Gemeinde eine schriftliche Abmahnung unter Ansetzung einer Frist von mindestens 6 Monaten zur Vertragseinhaltung zuzustellen.
- Im Falle einer vorzeitigen Auflösung der Dienstbarkeit gehen die Bauten und Anlagen der Gemeinde gegen angemessene Entschädigung an den Kanton über. Bei der Bemessung der Entschädigung ist das schuldhafte Verhalten der Bauberechtigten als Herabsetzungsgrund zu berücksichtigen.
- Im Falle einer Zweckänderung der Kasernen-Anlage treten die Parteien in Verhandlungen bezüglich der weiteren Verwendung des Bauwerkes. Falls keine weitere Verwendung möglich ist, kann der Kanton den vorzeitigen Heimfall gegen angemessene Entschädigung herbeiführen.
- Die Bemessung der Entschädigung erfolgt im gegenseitigen Einvernehmen. Wenn keine Einigung erzielt werden kann, entscheidet hierüber der/die vorgesehene Einzelschiedsrichter/in.

- Beendigung der Dienstbarkeit durch Zeitablauf
Die Parteien verpflichten sich, spätestens 2 Jahre vor Ablauf der ordentlichen Baurechtsdauer Verhandlungen über eine Verlängerung desselben aufzunehmen. Kommt keine Verlängerung zustande, fällt die unterirdische Autoeinstellhalle nebst Zugängen und Ein- und Ausfahrt auf das Datum des Ablaufs der Baurechtsdauer an den Kanton heim. Der Kanton ist verpflichtet, der Gemeinde für die heimfallenden Bauwerke eine angemessene Entschädigung zu entrichten, welche sich am dannzumaligen Verkehrswert abzüglich 1 % pro Jahr Baurechtsdauer; entsprechend 50 % nach Ablauf der Baurechtsdauer bemisst. Der Verkehrswert wird durch den Kanton und die Gemeinde im gegenseitigen Einvernehmen festgesetzt. Wenn keine Einigung erzielt werden kann, entscheidet hierüber der/die vorgesehene Einzelschiedsrichter/in.

- Zustand und Unterhalt
Die Gemeinde ist verpflichtet, die zu erstellenden Bauten und Anlagen stets in gutem Zustand zu halten und die dafür erforderlichen Unterhalts- und Instandstellungsarbeiten vorzunehmen.

- Streitigkeiten
Streitigkeiten, die sich aus diesem Vertrag ergeben, werden durch den/die Präsidenten/in des Bezirksgerichtes als Einzelschiedsrichter/in endgültig entschieden. Im übrigen gelten die Bestimmungen des Konkordates über die Schiedsgerichtsbarkeit und die Bestimmungen der Zivilprozessordnung des Kanons Basel-Landschaft.

- Grundbucheintragung
Die Parteien beauftragen und ermächtigen das Grundbuchamt Liestal, die Personaldienstbarkeit auf Parzelle 1584, im Grundbuch Liestal als Last wie folgt einzutragen:
Last: Baurecht auf 3000 m 2 für eine unterirdische Autoeinstellhalle zugunsten der Einwohnergemeinde Liestal

- Schlussbestimmungen
- Dieser Dienstbarkeitsvertrag tritt erst in Rechtskraft nach Ablauf der Referendumsfrist der Landratsvorlage betreffend den Kreditbeschluss zur Sanierung und Ausbau der Kaserne Liestal.

- Dieser Dienstbarkeitsvertrag erwächst nur in Rechtskraft, wenn 6 Monate nach Genehmigung der Verpflichtungskredite zur Sanierung und Ausbau der Kaserne Liestal, durch den Landrat und die eidgenössischen Parlamente, die Schalungs- und Armierungspläne sowie die Baubewilligung zur Erstellung der Autoeinstellhalle seitens der Einwohnergemeinde Liestal vorliegen. Im weiteren verpflichtet sich der Stadtrat Liestal, dafür zu sorgen, dass sämtliche Bewilligungen und Genehmigungsbeschlüsse (Projektierungs- und Baukredit, Genehmigung des Baurechtsvertrages etc.) durch den Einwohnerrat Liestal fristgemäss auf diesen Zeitpunkt vorliegen.

4.4 Ausbaureserven
Eine Erweiterungsmöglichkeit der Kaserne wird durch den Bedürfnisnachweis des Bundes nicht gefordert. Der Zonen- und Baulinienplan und die Konzeption des Bauprojektes würden eine Erweiterung beim neuen Hauptzugang zwischen halbunterirdischem Hofgebäude und Kantinenweg zulassen.


Fortsetzung


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