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Nebenkosten

Allgemeines
Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen der Vermieterschaft oder eines Dritten, welche die Versorgung, Entsorgung, Reinigung und den übrigen Unterhalt der Mietsache oder damit verbundener Einrichtungen betreffen. Nebenkosten dürfen nur erhoben werden, soweit dies im Mietvertrag erwähnt ist. Steht nichts im Mietvertrag, sind diese Leistungen schon im Mietzins inbegriffen und nicht mehr separat geschuldet.


Bei besonderer Abrede können diese jedoch in tatsächlicher Höhe der Mieterschaft weiterbelastet werden.
Keine Nebenkosten sind ferner Aufwendungen der Vermieterschaft, die den ordentlichen Unterhalt, Ersatzanschaffungen oder Erneuerungen betreffen. Das sind beispielsweise Ausgaben für Reparaturen, die Erneuerung oder Amortisation der Heizanlage oder die Verzinsung des investierten Kapitals. Auch die Anschaffung eines neuen Rasenmähers oder die Anpflanzung neuer Büsche zählt nicht zu den Nebenkosten.

Es gibt vier Arten, wie die Nebenkosten in Rechnung gestellt werden:

Der alles umfassende Mietzins ist in der Praxis v.a. bei mündlichen Verträgen zu finden oder bei selbstverfassten Mietverträgen.

Die direkte Bezahlung an einen Dritten wird oft bei der Miete von Einfamilienhäusern vereinbart. Die Mieterschaft trägt sämtliche Nebenkosten selbst, indem sie die jeweilige Firma, welche die Leistungen erbringt, direkt beauftragt und bezahlt.

Bei der Pauschale zahlt die Mieterschaft einen im Mietvertrag vereinbarten fixen Betrag. Damit sind sämtliche Nebenkosten abgegolten, unabhängig davon, ob die effektiven Aufwendungen der Vermieterschaft höher oder tiefer sind. Obwohl die Mieterschaft ein Einsichtsrecht in die Belege der Vermieterschaft hat, ist diese nicht verpflichtet, eine jährliche Abrechnung vorzunehmen. Will die Vermieterschaft von der Pauschale in eine Akontoabrechnung wechseln, muss sie dies gemäss dem für einseitige Vertragsänderungen vorgesehenen Verfahren gemäss OR 269d tun, ansonsten die Änderung ungültig ist. Die Pauschale muss die effektiven Kosten in etwa decken. Die Vermieterschaft darf sich nicht daran bereichern.

Beim System der Akontozahlung bezahlt die Mieterschaft in der Regel monatlich einen vereinbarten Betrag im Voraus, der an die jährlichen Nebenkosten angerechnet wird. Mindestens einmal jährlich muss die Vermieterschaft eine Abrechnung machen, in der die tatsächlich angefallenen Nebenkosten und die von der Mieterschaft im Voraus bezahlten Beträge verrechnet werden. Ergibt sich ein Saldo zu Gunsten der Vermieterschaft, muss die Mieterschaft Nachzahlungen leisten. Umgekehrt muss die Vermieterschaft einen Saldo zu Gunsten der Mieterschaft dieser zukommen lassen.

Bei Unklarheit darüber, ob die Parteien das System der Pauschale oder dasjenige der Akontozahlung vereinbart haben, ist Akontozahlung zu vermuten.
Die verschiedenen Abrechnungsarten für Nebenkosten können auch gemischt werden, so dass für einige Posten der Nebenkosten pauschal gerechnet wird oder eine direkte Bezahlung an Dritte erfolgt und für einige Posten Akonto abgerechnet wird.

Grundsätzlich gilt, dass der Mieterschaft das Recht auf Einsicht in die Belege zusteht. Verweigert die Vermieterschaft die Einsicht oder ist die Mieterschaft mit den ausgewiesenen Belegen nicht einverstanden, kann sie an die Schlichtungsstelle gelangen und eine Schlichtungsverhandlung verlangen.

Die Nebenkosten werden üblicherweise zusammen mit dem Mietzins bezahlt, in der Regel monatlich, spätestens aber am Ende der Mietzeit, sofern nichts anderes vereinbart oder üblich ist.



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