Mangel

Bei Antritt des Mietverhältnisses

Die Vermieterschaft muss die Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben. Ist dies nicht der Fall und die Mietsache wird nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder mit Mängeln übergeben, welche den Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, hat die Mieterschaft grundsätzlich zwei Möglichkeiten:
Die beiden letzten Punkte unterscheiden sich praktisch nur in der Berechnung des Schadenersatzes.



Während des Mietverhältnisses / Mietzinshinterlegung

Die Vermieterschaft ist grundsätzlich verpflichtet, Mängel zu beheben, die während der Mietdauer entstehen und weder durch ein Verschulden des Mieters verursacht wurden noch als sog. kleiner Unterhalt gelten.


Leichte Mängel / „Kleiner Unterhalt"
Die Mieterschaft muss leichte Mängel, welche sich durch kleine Reparaturen, Reinigungen und Ausbesserungen beheben lassen, selbst erledigen und die Kosten übernehmen (ca. 150.-- bis 250.-- Fr., je nach Ortsgebrauch).
Muss für die Reparatur eine Fachperson beigezogen werden, hat die Vermieterschaft die Kosten zu tragen. Diese Regelung gilt jedoch nur, sofern die Mieterschaft nicht eigenmächtig, ohne vorherige Mitteilung an die Vermieterschaft die Reparatur in Auftrag gegeben hat.

Mittlere und schwere Mängel
Mängel, welche die Mieterschaft nicht zu verantworten hat und auch nicht auf eigene Kosten beseitigen lassen muss, hat die Vermieterschaft zu übernehmen. Die Mieterschaft hat dabei verschiedene Mängelrechte:

a) Mängelbeseitigung (OR 259a-c)
Die Mieterschaft muss der Vermieterschaft den Mangel schriftlich melden und zu dessen Beseitigung eine angemessene Frist setzen. Wird die Vermieterschaft innert dieser Frist nicht tätig, kann die Mieterschaft je nach Schwere des Mangels entweder fristlos kündigen oder auf Kosten des Vermieters den Mangel beseitigen lassen (sog. Ersatzvornahme). Letzteres ist allerdings nicht zu empfehlen, denn es entstehen oft Probleme, wenn der Vermieter sich später weigert, die Kosten zu übernehmen. In diesem Fall ist der Weg über die Schlichtungsstelle der bessere.

b) Mietzinsreduktion (OR 259d)
Voraussetzungen für eine Mietzinsreduktion
c) Mietzinshinterlegung (OR 259g-i)
Falls die Vermieterschaft einen Mangel an der Mietsache nicht behebt, obwohl sie dazu verpflichtet wäre, so kann die Mieterschaft als Druckmittel den Mietzins hinterlegen. Korrekt hinterlegte Mietzinse gelten als bezahlt.
d) Schadenersatz (OR 259e)
Voraussetzungen für Schadenersatz

In Frage kommen Schäden, welche durch die Behebung des Mangels und durch eine Reduktion des Mietzinses nicht aus der Welt geschafft werden können, wie dies beispielsweise auf Anwaltskosten oder Uebernachtungskosten des Hotels, das man während der Mängelbeseitigung beziehen musste, zutrifft. Ein anderer Schaden, der zu Ersatz berechtigt, wäre z.B. ein Wasserschaden, bei dem das Mobiliar beschädigt wird und keine Versicherung zahlt. Allerdings muss an diesen Schäden die Vermieterschaft Schuld haben, z.B. weil sie die Mietsache nicht genügend unterhalten hat oder einen Mangel nicht behoben hat und der Schaden dadurch entstanden ist (z.B. keine Wartungsarbeiten an der Heizung aus Kostengründen bzw. Wassereinbruch nach schwerem Regen, nachdem das Hausdach schon seit geraumer Zeit rinnt). Kann sich die Vermieterschaft exkulpieren, d.h. beweisen, dass sie kein Verschulden am Schaden hat, muss sie keinen Schadenersatz leisten.



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