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Kündigung

Der Mietvertrag kann von beiden Parteien (Mieterschaft und Vermieterschaft) unter Einhaltung der Kündigungsfristen und -termine gekündigt werden. Die Kündigungsfreiheit der Vermieterschaft ist allerdings beschränkt durch den gesetzlichen Schutz der Mieterschaft vor missbräuchlichen Kündigungen und dem Recht auf Begründung der Kündigung.


Ordentliche Kündigung

durch den Mieter
Die Mieterschaft muss den unbefristeten Mietvertrag für ihre Wohnung fristgerecht kündigen, d.h. in der Regel drei Monate auf ein Monatsende, wenn nichts anderes vereinbart ist. Die Kündigung muss rechtzeitig bei der Vermieterschaft eintreffen, spätestens einen Tag vor Beginn der Kündigungsfrist. Die Parteien können im Vertrag eine längere Frist als 3 Monate vorsehen, jedoch keine kürzere. Will die Mieterschaft die Wohnung vorzeitig verlassen, muss sie der Vermieterschaft einen neuen zumutbaren Mieter vorschlagen. Dazu siehe unten.

durch den Vermieter
Die Vermieterschaft muss die Kündigung auf einem amtlichen Formular bekannt geben, welches auf die Kündigungsanfechtung und Erstreckung des Mietverhältnisses hinweist. Auch die Vermieterschaft muss sich an die gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Fristen und Termine halten. Auf Verlangen der Mieterschaft muss sie die Kündigung begründen. Ist die Mieterschaft mit der Kündigung nicht einverstanden, kann sie diese bei der Schlichtungsstelle als missbräuchlich anfechten und/oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen.


Ausserordentliche Kündigung

In gewissen Fällen sind ausserordentliche Kündigungen mit verkürzten Kündigungsfristen möglich. Solchen Kündigungen müssen in der Regel Mahnungen vorausgehen.

Mit der gesetzlichen Frist
Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung unzumutbar machen, können die Parteien mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen (OR 266g).
Beim Tod des Mieters können dessen Erben mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen (OR 266i).

Mit 30-Tage-Frist
Ist die Mieterschaft mit der Zahlung der Mietzinse im Verzug/Rückstand, kann die Vermieterschaft schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen ansetzen und drohen, dass das Mietverhältnis gekündigt werde, sofern nicht innert Frist bezahlt wird.
Die 30-tägige Frist beginnt mit dem effektiven Empfang des Schreibens. Erfolgt keine Zahlung innert der gesetzten Frist, kann die Vermieterschaft mit einer Frist von 30 Tagen kündigen (OR 257d).
Verletzt die Mieterschaft ihre Sorgfaltspflicht gegenüber dem Mietobjekt oder ihre Pflicht zur Rücksichtnahme gegenüber den anderen Mietern, kann die Vermieterschaft ebenfalls mit einer 30-tägigen Frist kündigen (OR 257f Abs. 3). Eine derartige Kündigung setzt eine schriftliche Abmahnung voraus, worin die Mieterschaft aufzufordern ist, ihre Pflichtwidrigkeit einzustellen.

Fristlos
Wenn die Mieterschaft der Mietsache vorsätzlich schweren Schaden zufügt, kann die Vermieterschaft fristlos kündigen (OR 257f Abs. 4).
Eine fristlose Kündigung kann auch erfolgen, wenn die Mieterschaft in Konkurs fällt und innert der von der Vermieterschaft gesetzten Frist keine Sicherheit für zukünftige Mietzinse leistet (OR 266).
Auch die Mieterschaft hat das Recht, fristlos zu kündigen; und zwar dann, wenn die Vermieterschaft einen von der Mieterschaft angezeigten Mangel nicht innert angemessener Frist beseitigt. Der Mangel muss allerdings so schwer sein, dass die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausgeschlossen oder erheblich beeinträchtigt ist.


Vorzeitiger Auszug
Will die Mieterschaft vorzeitig aus der Wohnung ausziehen, muss sie, wenn sie nicht den Mietzins bis zum ordentlichen Kündigungstermin bezahlen möchte, einen Ersatzmieter stellen. Grundsätzlich genügt es, einen Ersatzmieter zu bringen; um jedoch kein Risiko einzugehen ist es besser, mehrere Kandidaten zu suchen, die schriftlich bestätigen, dass sie die Wohnung zu den gleichen vertraglichen Bedingungen wie die Mieterschaft übernehmen wollen.

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