Hinweise zum Kauf und Verkauf von Landwirtschaftsland
Wer ein landwirtschaftliches Grundstück kaufen möchte (Kauf, Tausch, Schenkung, etc.), braucht eine Bewilligung des Ebenrain-Zentrum für Landwirtschaft, Natur und Ernährung. Die Bewilligung wird erteilt, wenn die Käuferin oder der Käufer das Land selber bewirtschaftet, dieses im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich liegt und der Höchstpreis eingehalten ist. Eine Erwerbsbewilligung ist erforderlich, wenn
- das Grundstück in der Landwirtschaftszone liegt, landwirtschaftlich nutzbar ist und 2'500 m2 oder grösser ist. Bei Rebgrundstücken ist diese Mindestgrösse 1'500 m2; oder
- ein Teil des Grundstückes in der Landwirtschaftszone liegt und dieser Anteil 2'500 m2 oder grösser ist; oder
- das Grundstück im Beizugsgebiet einer Gesamtmelioration liegt (siehe Grundbuch-Anmerkung). In diesem Fall ist der Erwerb auch für kleinere Grundstücke bewilligungspflichtig.
Keine Bewilligung ist erforderlich, wenn Erben, Nachkommen, Ehegatten, Eltern, Geschwister oder Geschwisterkinder oder wenn Mit- oder Gesamteigentümer das Grundstück erwerben. Weitere Ausnahmen von der Bewilligungspflicht sind in Art. 62 des Bundesgesetzes über das Bäuerliche Bodenrecht (BGBB) aufgeführt.
Folgende Voraussetzungen müssen für eine Bewilligung erfüllt sein:
Keine Realteilung - nach Art. 58 BGBB
Ein landwirtschaftliches Gewerbe unterliegt dem Realteilungsverbot. Das bedeutet, dass die Verkäuferschaft einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile nicht veräussern darf, wenn sie Bestandteil eines landwirtschaftlichen Gewerbes nach BGBB sind. Mögliche Ausnahmen von diesem Realteilungs- und Zerstückelungsverbot sind in Art. 59 und 60 BGBB aufgelistet. Möglich ist eine Realteilung oder Zerstückelung unter anderem, wenn:
- eine Aufteilung nach Nutzungsart erfolgt: landwirtschaftlich/nichtlandwirtschaftliche Zone (z.B. Abtrennung entlang der Bauzone)
- ein Abtausch erfolgt, mit oder ohne Aufpreis gegen Land, Gebäude oder Anlagen, die für den Betrieb des Gewerbes günstiger liegen oder geeigneter sind
Auch ein Waldgrundstück kann von einem landwirtschaftlichen Gewerbe verkauft werden, wenn dafür eine Landparzelle gekauft werden kann oder in die Betriebsgebäude investiert wird.
Selbstbewirtschaftung - nach Art. 63 BGBB
Die Käuferschaft muss die Selbstbewirtschaftung nachweisen: sie muss aufzeigen, dass sie den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeiten wird und die Fähigkeiten dazu hat. Eine landwirtschaftliche Ausbildung ist nicht zwingend erforderlich. Die Anforderungen an die Selbstbewirtschaftung inkl. Ausbildung sind aber umso höher, je grösser die Fläche des Kaufobjektes ist. Landwirte und Landwirtinnen mit eigenem Betrieb erfüllen in der Regel die Anforderung an die Selbstbewirtschaftung. Andere Personen müssen mittels Betriebs- und Bewirtschaftungskonzept, Ausbildungsnachweis, Lebenslauf, Tierbestand und Maschinenpark, etc. diesen Sachverhalt nachweisen.
Mögliche Ausnahmen vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung sind in Art. 64 BGBB aufgelistet:
- zur Erhaltung eines Pachtbetriebes, der schon lange verpachtet ist (landwirtschaftliches Gewerbe gemäss BGBB).
- wenn das landwirtschaftliche Grundstück in einer Schutzzone liegt und der Erwerb zum Zwecke des Schutzes dient (zum Beispiel durch Bund, Kanton, Gemeinde, Naturschutzorganisation).
- wenn kein Angebot eines Selbstbewirtschafters nach einer öffentlichen Ausschreibung vorliegt.
- durch Grundpfandgläubige im Zwangsvollstreckungsverfahren
Ortsüblicher Bewirtschaftungsbereich - nach Art. 63 BGBB
Der ortsübliche Bewirtschaftungsbereich beträgt 7 bis 10 km. Dabei ist die effektive Fahrdistanz zwischen dem Betriebszentrum und dem zu kaufenden Objekt massgebend. Damit wird sichergestellt, dass das neue Grundstück Teil des Betriebes in einer räumlichen und ökonomischen Einheit bildet.
Übersetzter Peis - nach Art. 66 BGBB
Der vereinbarte Erwerbspreis darf den durchschnittlichen Erwerbspreis der letzten 5 Jahre für vergleichbare Grundstücke in der betreffenden Gegend um maximal 5 % übersteigen (Art. 66 BGBB). Die Vergleichbarkeit der Grundstücke wird über die Bodenwertpunkte (Bodenqualität gemäss Bodenkarte, Hangneigung, Gründigkeit) sowie Abzügen für Waldanstoss und weiter Einschränkungen vorgenommen. Die Bodenkarte sowie die Bodenwertpunktekarte sind auf geoview.bl.ch einsehbar.
Die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke sind im Kanton Basel-Landschaft sehr unterschiedlich und liegen zwischen CHF 2.00 bis 7.50 pro m².
Bei landwirtschaftlichen Gewerben wird der Vergleichspreis vom Ertragswert des gesamten Betriebes abgeleitet. Es bedarf deshalb einer Ertragswertschätzung durch ein spezialisiertes Schätzerbüro.
Die zulässigen Höchstpreise können beim Ebenrain nachgefragt werden. Die erteilte Preisauskunft ist jeweils 6 Monate gültig.
Vorgehen beim Kauf / Verkauf
Es wird folgendes Vorgehen beim Kauf / Verkauf empfohlen:
Nach der Einigung zwischen der Verkäuferschaft und der Käuferschaft ist einem der zugelassenen Basellandschaftlichen Notarinnen oder Notare die Anmeldung zum Kaufvertrag (Formular über Notariatsbüro zu beziehen) zusammen mit dem «Gesuch für Erwerbsbewilligung» einzureichen. Das Notariat leitet den Kaufvertragsentwurf (Lesekopie) zusammen mit dem Gesuch für eine Erwerbsbewilligung an den Ebenrain zur Prüfung und Bewilligung weiter. Die beiden Parteien prüfen parallel dazu den Kaufvertrag anhand ihrer Lesekopie. Die Verfügung des Ebenrains wird den Parteien und dem Notariat und falls vorhanden, dem Pächter oder der Pächterin, eröffnet. Der Entscheid wird nach Ablauf der Beschwerdefrist bzw. nach Eingang der Beschwerdeverzichte rechtskräftig. Die Handänderung kann nach der Bewilligung und der Unterzeichnung des Vertrages beim Notariat zur Eintragung im Grundbuch angemeldet werden (durch Notariat).
Der Ebenrain kann vorgängig Auskunft bezüglich Selbstbewirtschaftung, Höchstpreis oder ortsüblichem Bewirtschaftungsbereich geben. Je nach Umfang und Aufwand sind diese Auskünfte kostenpflichtig.
Wenn das Erwerbsobjekt verpachtet ist, kann der Pächter oder die Pächterin das Vorkaufsrecht gemäss Art. 47 BGBB geltend machen. Dafür muss er oder sie das Grundstück mindestens sechs Jahre gepachtet haben und über landwirtschaftliches Gewerbe (auch in Pacht) verfügen. Das Vorkaufsrecht kann erst im Vorkaufsfall geltend gemacht werden und wird durch das beauftragte Notariat geprüft. Im Streitfall werden allfällige Vorkaufsrechte in einem separaten, zivilrechtlichen Verfahren beurteilt.
Pächtervorkaufsrecht - nach Art. 47ff BGBB
Wenn ein verpachtetes, landwirtschaftliches Grundstück mit einer Grösse über 25a verkauft wird, so hat die Pächterschaft ein gesetzliches Vorkaufsrecht am Pachtgegenstand. Sie kann dieses geltend machen, wenn sie das gesamte Kaufobjekt seit mindestens sechs Jahren gepachtet hat und Eigentümerin eines landwirtschaftlichen Gewerbes im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich ist oder wirtschaftlich über ein solches verfügt (Pacht).
Ein Verkauf innerhalb der Familie ist nach Art. 62 lit. b BGBB nicht bewilligungspflichtig und das Vorkaufsrecht der Pächterin bzw. des Pächters wird nicht ausgelöst.
Das Vorkaufsrecht ist im Streitfall auf dem zivilrechtlichen Weg durchzusetzen.
Verwandtenvorkaufsrecht - nach Art. 42ff BGBB
Wird ein landwirtschaftliches Gewerbe veräussert, so hat jeder Nachkomme, der das Gewerbe selber bewirtschaften will und dafür als geeignet erscheint, ein Vorkaufsrecht zum Ertragswert. Wurde das landwirtschaftliche Gewerbe vor weniger als 25 Jahren aus einem Nachlass erworben, so haben in 2. Priorität auch Geschwister und Geschwisterkinder ein Vorkaufsrecht, wenn sie das Gewerbe selber bewirtschaften wollen und dazu geeignet sind.
Wird ein landwirtschaftliches Grundstück über 25a veräussert, so hat jeder Nachkomme der Veräusserin oder des Veräusserers ein Vorkaufsrecht zum doppelten Ertragswert, wenn sie Eigentümerin bzw. er Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich ist oder wirtschaftlich über ein solches verfügt.
Miteigentümervorkaufsrecht - nach Art. 49 BGBB
Wird ein landwirtschaftliches Gewerbe veräussert, so hat jede Miteigentümerin und jeder Miteigentümer, der das Gewerbe selber bewirtschaften will und dafür als geeignet erscheint, ein Vorkaufsrecht zum Ertragswert.
Wird ein landwirtschaftliches Grundstück über 25a veräussert, so hat jeder Miteigentümer, der bereits Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich ist oder wirtschaftlich über ein solches verfügt, ein Vorkaufsrecht zum doppelten Ertragswert.
