Bodenrecht
Mit dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) soll das bäuerliche Grundeigentum gefördert und der Familienbetrieb als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion gestärkt werden. Neben erbrechtlichen Bestimmungen enthält das BGBB auch Vorgaben zum Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken und Gewerben sowie zur Parzellierung von Grundstücken und Aufteilung von ganzen Gewerben. Zudem ist die Belastung von landwirtschaftlichen Grundstücken mit einem Grundpfand begrenzt. Für den Vollzug dieser Bestimmungen ist der Ebenrain zuständig.
Kauf und Verkauf
Wer ein landwirtschaftliches Grundstück in der Landwirtschaftszone kaufen möchte, das grösser als 25 Aren ist (bei Rebland 15 Aren), braucht dafür eine Erwerbsbewilligung. Das entsprechende Gesuch ist mit dem Kaufvertrag (Entwurf oder unterzeichnet) zur Bewilligung dem Ebenrain einzureichen. Die Eingabe erfolgt durch das Grundbuchnotariat im Namen der Parteien.
Keine Bewilligung ist erforderlich beim Erwerb durch die Erben, Nachkommen, Ehegatten, Eltern, Geschwister oder Geschwisterkinder des Verkäufers oder der Verkäuferin oder durch Mit- und Gesamteigentümer (Art. 62 BGBB).
Damit eine Erwerbsbewilligung erteilt werden kann, muss der Käufer oder die Käuferin das Grundstück selber bewirtschaften, darf der Preis nicht übersetzt sein, und muss das Grundstück im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich des Erwerbers oder der Erwerberin liegen. - Ausnahmen von diesem Prinzip der Selbstbewirtschaftung werden vom Ebenrain einzelfallweise gemäss Art. 64 und 65 BGBB geprüft.
Die gleichen Voraussetzungen müssen beim Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes erfüllt sein, wenn der Betrieb mindestens eine Standardarbeitskraft (SAK) aufweist. Ein landwirtschaftliches Gewerbe unterliegt zudem dem Realteilungsverbot: Es dürfen nicht einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile eines Gewerbes einzeln veräussert werden. Der Ebenrain prüft im Bewilligungsverfahren, ob dieses Verbot nach Art. 58 BGBB nicht verletzt wird oder ob eine Ausnahme bewilligt werden kann, zum Beispiel bei Tauschgeschäften mit deutlichen Vorteilen für die Landwirtschaft oder wenn eine Aufteilung nach verschiedenen Nutzungen erfolgt.
Weitere Hinweise zu Kauf und Verkauf von Landwirtschaftsland
Mutation, Zerstückelung und Realteilung
Für die Aufteilung eines Grundstückes ist eine Mutationsbewilligung erforderlich. Der zuständige Kreisgeometer ist zu beauftragen, ein entsprechendes Gesuch beim Amt für Geoinformation einzureichen. Neben anderen kantonalen Fachstellen prüft der Ebenrain, ob die gesetzlichen Vorgaben eingehalten sind: Ein landwirtschaftliches Grundstück darf grundsätzlich nicht in Parzellen unter 25 Aren aufgeteilt werden (Zerstückelungsverbot). Gemäss Art. 59 und 60 BGBB können unter bestimmten Umständen Ausnahmen bewilligt werden, z.B. wenn keine landwirtschaftliche Nutzung mehr vorliegt oder bei einer Grenzverbesserung.
Ein landwirtschaftliches Gewerbe unterliegt dem Realteilungsverbot: Es dürfen in diesem Fall nicht einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile des landwirtschaftlichen Gewerbes einzeln veräussert werden. Der Ebenrain prüft im Bewilligungsverfahren, ob dieses Verbot nach Art. 58 BGBB nicht verletzt ist oder ob eine Ausnahme bewilligt werden kann, zum Beispiel bei Tauschgeschäften mit klaren Vorteilen für die Landwirtschaft oder wenn die Aufteilung nach verschiedenen Nutzungen erfolgt.
Anmerkungen im Grundbuch für eine Entlassung aus dem BGBB
Landwirtschaftliche Grundstücke, die in der Landwirtschaftszone liegen und grösser als 25 Aren sind, unterliegen den Bestimmungen des BGBB. Sie dürfen nur bis zur Belastungsgrenze mit Grundpfandrechten belastet werden (Art. 73 BGBB). Der Ebenrain prüft einzelfallweise, ob eine Anmerkung im Grundbuch gemacht werden kann, wonach ein solches Grundstück von dieser Bestimmung entbunden werden kann. Beispiele dafür sind kleine Grundstücke, die nicht mehr landwirtschaftlich genutzt werden (Wohnhaus, wenn bereits genügend Wohnraum für den Landwirtschaftsbetrieb vorhanden ist). Oder gemischte Grundstücke entlang der Zonengrenze, wenn ein kleiner Teil noch in der Landwirtschaftszone liegt, jedoch nicht der Landwirtschaft dient.
Ertragswert und Belastungsgrenze
Landwirtschaftliche Grundstücke dürfen nur bis zur Belastungsgrenze mit Grundpfandrechten belastet werden (Art. 73 BGBB). Der Ertragswert und die Belastungsgrenze werden benötigt beim Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes (Festlegung des Verkaufspreises), bei einer Hofübergabe oder bei der Finanzierung landwirtschaftlicher Investitionen (Hypotheken). Der Ertragswert und die Belastungsgrenze sind vom Ebenrain bewilligen zu lassen. Ertragswertschätzungen werden durch spezialisierte Treuhandbüros erstellt.
