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Grundbuchauszug, -auskunft, -einsicht

1. Welche Aufgabe hat das Grundbuch?

Das Grundbuch ist nichts anderes als ein "Buch", das über die Rechtsverhältnisse an Grundstücken Auskunft gibt. Es ist ein amtlich geführtes Register, in dem alle dinglichen Rechte an Grundstücken sowie die Grundstückbeschreibung (gemäss amtlicher Vermessung) festgehalten werden. Die Eintragung in das Grundbuch ist notwendig für Entstehung, Änderung und Aufhebung der dinglichen Rechte oder für die Verfügungsbefugnis über diese Rechte. Das Grundbuch bildet also die Grundlage für den Rechtsverkehr mit Grundstücken.



2. Wer erhält Einsicht in das Grundbuch?

Es gibt zwei verschiedene Arten von Grundbucheinsicht:

a. Wer ein Interesse glaubhaft macht, hat Anspruch auf Einsicht in das Grundbuch oder auf einen Auszug aus dem Grundbuch. Die Einsicht muss zielgerichtet erfolgen und hat sich stets auf den gesuchten Gegenstand zu beschränken, da der Umfang des Rechts auf Einsicht in jedem Falle durch den Umfang des glaubhaft gemachten Interesses bestimmt wird. Ein Interesse muss auch geltend gemacht werden, wenn die Eigentumsanfrage nicht grundstücksbezogen, sondern personenbezogen erfolgt, d.h. wenn nach dem Grundeigentum einer bestimmten Person nachgefragt wird. Wenn Auskünfte ausschliesslich zu kommerziellen Zwecken verlangt werden, können diese verweigert werden, da in diesem Fall die Konsultation des Grundbuches zweckwidrig erfolgt. Die Auskunft über eine grössere Zahl von Grundstücken (sog. Serienauskunft) kann nur gewährt werden, wenn ein Interesse glaubhaft gemacht werden kann.
Weitere Informationen dazu siehe Fragen 4 und 5.

b. Ohne dass ein Einsichtsinteresse glaubhaft zu machen ist, erhält jede Person Auskunft über die öffentlichen Daten des Grundbuchs. Diese voraussetzungslose und grundstücksbezogene Auskunft beschränkt sich auf ein bestimmtes, d.h. konkret bezeichnetes Grundstück .
Weitere Informationen dazu siehe Frage 3.



3. Was umfasst die Einsicht für jede Person in die öffentlichen Daten des Grundbuchs?

Jede Person erhält ohne Glaubhaftmachen eines Interesses Auskunft über folgende Daten des Grundbuchs:

4. Wie ist die Einsicht für interessierte Personen in weitere Daten des Grundbuchs geregelt?

Voraussetzung dieser weitergehenden Grundbuchauskunft ist das Glaubhaftmachen eines schutzwürdigen Interesses, das ein rechtliches oder ein tatsächliches Interesse sein kann.
Ein rechtliches Interesse an der Einsichtnahme in das Grundbuch liegt vor, wenn zwischen der Offenlegung eines oder mehrerer Bereiche oder Teile des Grundbuchs und dem geltend gemachten Interesse ein innerer, funktioneller Zusammenhang vorliegt. Dieser funktionelle Zusammenhang besteht, wenn die am Grundstück dinglich oder realobligatorisch berechtigte Person auf Grund ihrer Rechtsstellung Einsicht in den ihrem Recht zugrundeliegenden Eintrag und in die ihrem Recht im Range der dinglichen Sicherheit vorgehenden Einträge nimmt. Ein rechtliches Interesse haben z.B. die Eigentümerschaft, Inhaber beschränkter dinglicher Rechte sowie Berechtigte aus Vor- und Anmerkungen sowie die Gläubigerschaft bei gesetzlichen Realobligationen (z.B. pfandrechtsgeschützte Bauhandwerker). Falls ein solches rechtliches Interesse vorliegt, bedeutet dies aber nicht, dass den entsprechenden gesuchstellenden Personen umfassende Einsicht in sämtliche Unterlagen über ein bestimmtes Grundstück gewährt werden müsste. Die Einsicht wird nämlich nur im Umfang des glaubhaft gemachten Interesses gewährt.
Wenn für die Gewährung des Einsichtsrechts ein tatsächliches Interesse geltend gemacht wird, muss die gesuchstellende Person eine qualifizierte Bezugsnähe zu demjenigen Teil des Grundbuchs vorbringen, in den sie Einsicht nehmen will. Diese qualifizierte Bezugsnähe besteht, wenn dieser Person ein persönlicher, aktueller und konkreter Vorteil erwächst, den sie ohne die Konsultation des Grundbuchs nicht erlangen könnte. Irgendein Interesse genügt aber nicht für die Einsicht in das Grundbuch. Es muss ein im Hinblick auf den Zweck des Grundbuchs relevantes Interesse auf Kenntnis des entsprechenden Inhalts dieser Eintragung sein. Wenn eine qualifizierte Bezugsnähe glaubhaft gemacht wird, sind zusätzlich die Interessen der Beteiligten gegeneinander abzuwägen. Der Entscheid, ob das Interesse berechtigt ist, gehört in das Ermessen des Grundbuchamtes. Zu den tatsächlichen Interessen gehören das wirtschaftliche, das wissenschaftliche, das persönliche und das öffentliche Interesse. Als wirtschaftliches Interesse wird anerkannt, wenn Banken sich vor Einräumung eines bestimmten Grundpfandkredites über ein bestimmtes Grundstück und seine Belastungen informieren. Das Gleiche gilt auch für Darlehen unter Privatpersonen. Im Konkurs der Arbeitgeberfirma können die ehemaligen Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer Einsicht in die Grundpfandverhältnisse verlangen. Auch wissenschaftliche Interessen werden häufig geltend gemacht, um Einsicht in das Grundbuch zu erhalten. Bejaht wird die Einsicht zum Beispiel für genealogische, geographische oder volkswirtschaftliche Studien. Persönliche Interessen kommen eher selten vor, können aber eine Einsichtnahme rechtfertigen. Die Abwehr von böswilligen Verdächtigungen wird etwa als Beispiel angeführt.
Das Einsichtsrecht von Behörden richtet sich nach dem öffentlichen und kantonalen Recht. Nach dem kantonalen Datenschutzgesetz können Personendaten an andere Behörden bekannt gegeben werden, wenn eine ausdrückliche gesetzliche Verpflichtung oder Ermächtigung besteht oder wenn diese Daten zur Erfüllung einer gesetzlichen Aufgabe benötigt werden. Soweit schliesslich das Gemeinwesen als Grundeigentümer oder als Berechtigter eines beschränkten dinglichen oder realobligatorischen Rechts wie ein Privater im Grundstückverkehr auftritt, sind die die Bestimmungen des ZGB anwendbar.




5. Welche Formalitäten sind bei der Grundbucheinsicht zu beachten?


Die gesuchstellende Person muss die für den Interessennachweis relevanten Tatsachen nicht beweisen, sondern nur "glaubhaft" machen. Es handelt sich um einen blossen Wahrscheinlichkeitsbeweis. Das Grundbuchamt muss die ihm vorgebrachten Tatsachen für wahrscheinlich halten, selbst wenn es noch mit der Möglichkeit rechnet, dass sie sich nicht verwirklicht haben könnten. Bereits die persönliche Versicherung der gesuchstellenden Person kann ausreichend sein.
Wenn ein Interesse glaubhaft gemacht wird, erstreckt sich das Einsichtsrecht auf die in Frage stehenden Bestandteile des Grundbuchs, nämlich auf das Hauptbuch, die Pläne, die Belege, die Grundstücksbeschreibungen und das Tagebuch. Soweit das Interesse glaubhaft gemacht worden ist, bezieht sich das Einsichtsrecht auf alle Abteilungen des Hauptbuchblattes. Die Belege können aber nicht unbeschränkt eingesehen werden. Nur diejenigen Teile des Belegs können eingesehen werden, die den Hauptbucheintrag im Umfang des geltend gemachten Interesses ergänzen. Die Einsicht in das Tagebuch muss wegen seiner besonderen Wirkung gewährt werden, wenn das angemeldete Recht noch nicht eingetragen ist, oder wenn ein Interesse glaubhaft gemacht wird zu wissen, ob nach einem bestimmten Zeitpunkt für ein bestimmtes Grundstück Anmeldungen eingetragen sind.
Die Hilfsregister können grundsätzlich nicht eingesehen werden, da sie nicht an der materiellen Publizitätswirkung des Grundbuchs teilnehmen. Allerdings besteht für diejenigen Informationen eine Ausnahme, auf die das Hauptbuch verweist.
Bei der Belegeinsicht ist eine Interessenabwägung zwischen dem an der Einsicht Interessierten und dem von der Einsichtnahme Betroffenen vorzunehmen. Die Vertragsparteien sind an einer möglichst breiten Geheimhaltung der vertraglichen Einzelheiten interessiert. Dies bedingt eine sehr sorgfältige Prüfung des geltend gemachten Interesses und eine Abwägung des Schutzbedürfnisses der Vertragsparteien.
Für die Gewährung der Einsichtnahme in das Grundbuch wird ein Begehren vorausgesetzt, das aber an keine bestimmte Form gebunden ist. Die zur Einsichtnahme des Grundbuchs berechtigte Person kann sich auch vertreten lassen. Die gesuchstellende Person kann die Einsicht in das Grundbuch oder die Erstellung eines Auszuges verlangen.
Das Grundbuchamt fällt den Entscheid, ob die nachgesuchte Einsicht im gewünschten Umfang gewährt wird. Bei Ablehnung der Grundbucheinsicht steht der gesuchstellenden Person die Beschwerde an den Regierungsrat zur Verfügung. Dessen Entscheid kann an das Kantonsgericht und dann an das Bundesgericht weitergezogen werden kann.
Für die persönliche Grundbucheinsicht werden in der Regel keine Gebühren erhoben, ausser wenn es sich um eine zeitaufwändige Einsicht in das Grundbuch und in die Belege handelt, wofür je nach Aufwand eine Gebühr von Fr. 10.-- bis Fr. 300.-- verlangt wird.
Hingegen sind Grundbuchauszüge in jedem Fall kostenpflichtig; für den beglaubigten Grundbuchauszug fallen Fr. 40.-- pro Grundstück an.



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