Basellandschaftliche Verwaltungsgerichtsentscheide 1997 |
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6.2 Felderregulierung
6.2.1 Kritierien der Neuzuteilung
Gegen Entscheide des Regierungsrates betreffend das Neuzuteilungsprojekt kann beim Verfassungsgericht Beschwerde wegen Verletzung verfassungsmässiger Rechte erhoben werden (§§ 32 Abs. 1 und 44 VPO; E. 1).
Zweck und Verfahren der Felderregulierung (Art. 77 LwG, § 17 Instruktion über die Durchführung der Bodenverbesserungen; E. 2 a).
Bei der landwirtschaftlichen Güterzusammenlegung gilt das Prinzip des vollen Realersatzes. Die Behörden haben bei der Neuzuteilung die Lage, die Beschaffenheit und die Qualität der Grundstücke sowie die Organisation des landwirtschaftlichen Betriebes und dessen Besonderheiten zu berücksichtigen. Ausserdem ist die Neuzuteilung insofern örtlich gebunden, als die mittlere Entfernung der neuen Grundstücke vom Hof des Betroffenen zu beachten ist (Art. 22ter Abs. 2 BV, § 9 FRG, § 33 lit. a bis lit. e der Instruktion über die Durchführung der Bodenverbesserungen; E. 2 b und c).
Die Durchführungsorgane der Felderregulierung befinden grundsätzlich nach freiem Ermessen über die Neuzuteilung. Das Verfassungsgericht prüft daher nur, ob diese ihr Ermessen überschritten oder missbraucht haben (§ 9 FRG, § 33 lit. b der Instruktion über die Durchführung der Bodenverbesserungen, § 45 lit. a VPO; E. 2d).
Die Tatsache, dass ein Grundeigentümer nach der Neuzuteilung weniger Land besitzt, stellt keine Verletzung des Realersatzprinzips dar, sofern der Verlust durch höherwertiges Land aufgewogen wird (E. 3 a).
Aus dem Prinzip des vollen Realersatzes kann kein Anspruch auf eine Verbesserung der Bewirtschaftungsweise eines Betriebes abgeleitet werden (E. 3b).
In Berücksichtigung des Gleichbehandlungsgebots sind die sich aus der Felderregulierung ergebenden Vor- und Nachteile auf alle Betroffenen angemessen zu verteilen (E. 3c und E. 4).
VGE vom 12. März 1997 in Sachen F. (Nr. 28).
Eine gegen diesen Entscheid erhobene staatsrechtliche Beschwerde wies das Bundesgericht mit Urteil vom 7. Juli 1997 ab, soweit es darauf eintrat.
Erwägungen
1. Im angefochtenen Entscheid, dem Beschluss Nr. 950 des Regierungsrats des Kantons Basel-Landschaft vom 2. April 1996, hat diese Behörde über die unerledigten Einsprachen gegen die Auflage des Neuzuteilungsprojektes der Felderregulierung Rickenbach entschieden. Der Beschwerdeführer macht gegen diesen Entscheid im wesentlichen geltend, der Regierungsrat habe in sein Eigentum eingegriffen und ihn rechtsungleich behandelt. Die als verletzt bezeichneten Rechte werden durch die Verfassung garantiert (Art. 4 bzw. Art. 22ter BV). Gemäss § 32 Abs. 1 VPO ist die Beschwerde wegen verfassungsmässiger Rechte unter anderem zulässig gegen Verfügungen und Entscheide des Regierungsrates, sofern dem Verfassungsgericht die Zuständigkeit nicht durch dieses Gesetz, durch andere Gesetze oder die Verfassung entzogen ist. Ein Unzulässigkeitstatbestand von § 32 Abs. 5 bzw. § 44 in Verbindung mit § 32 Abs. 3 VPO liegt nicht vor. Das Verwaltungsgericht ist in seiner Eigenschaft als Verfassungsgericht zur Behandlung der vorliegenden Angelegenheit zuständig. Da alle übrigen Voraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2. a) Die Felderregulierung hat als Bodenverbesserungsmassnahme den Zweck, die Ertragsfähigkeit des Bodens zu erhalten oder zu steigern, seine Bewirtschaftung zu erleichtern oder ihn vor Verwüstungen oder Zerstörungen durch Naturereignisse zu schützen (Art. 77 Abs. 1 LwG). Die gesetzlichen Grundlagen zur Durchführung dieser Massnahme finden sich im Landwirtschaftsgesetz des Bundes, den dazugehörigen Verordnungen und im kantonalen Recht, soweit der Bund nicht entsprechende Vorschriften erlassen hat (Art. 77 Abs. 4 LwG). § 17 der Instruktion über die Durchführung der Bodenverbesserung im Kanton Baselland (nachfolgend: "Instruktion") vom 26. Januar 1931 unterteilt das dabei zu beachtende Verfahren in vier Abschnitte, die sich mit der Erarbeitung der Umlegungsgrundlagen, der Auflage des Neuzuteilungsprojektes, dessen Vollzuges und der Kostenverteilung umschreiben lassen (vgl. § 17 Ziff. 1 - 4 der Instruktion). Das Ergebnis jeder Verfahrensstufe kann Gegenstand einer Einsprache sein, sofern diese vom Verfahrensrecht zugelassen wird. Ist eine Rechtsmittelfrist unbenutzt abgelaufen, sind die Verfügungen dieses Verfahrensabschnittes für die späteren Phasen verbindlich (BGE 94 I 602 E. 2 mit weiteren Hinweisen; differenzierend Otmar Hermann Bänziger, Bodenverbesserungen, rechtliche Probleme der landwirtschaftlichen Güterzusammenlegungen und der Gesamtumlegungen, Basel 1978, S. 120f.). Im vorliegenden Fall ist der Verfahrensabschnitt der Neuzuteilung streitig. Die bisherigen Eigentümer werfen dabei ihre Grundstücke in das Zusammenlegungsunternehmen ein, erhalten dafür aber im Neuzuteilungsvorgang Ersatzgrundstücke zugewiesen, die bestmöglich auf die rechtlich zulässige Bodennutzung zugeschnitten sind (Pius Guthauser, Neuzuteilung, Eigentumsübergang und Besitzantritt im Umlegungsverfahren, in: ZBl, 83. Band, 1982, S. 248 f.).
b) Jede Felderregulierung stellt als Neuordnung der Eigentumsverhältnisse an Grund und Boden im Umlegungsgebiet einen Eingriff in die verfassungsrechtlich geschützte Eigentumsfreiheit dar. Eine Eigentumsbeschränkung ist nur zulässig, wenn sie sich auf eine ausreichende gesetzliche Grundlage stützen kann, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (vgl. Art. 22ter Abs. 2 BV; VGE vom 31. Mai 1995 E. 2 mit Hinweisen; Otmar Hermann Bänziger, a.a.O., S. 11; Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Zweite Auflage, Aarau 1985, S. 445). Aus der Überlegung, dass eine Güterzusammenlegung zu ähnlichen Beschränkungen des Eigentums wie eine Enteignung führt, hat die Rechtsprechung abgeleitet, dass jeder Eigentümer Anspruch auf vollen Sachausgleich hat (BGE vom 29. Oktober 1969 in: Pra 59, 1970, Nr. 38, E. 4). Die Neuzuteilung von Grundstücken im Güterzusammenlegungsverfahren ist deshalb vom Realersatzprinzip geprägt (BGE 119 Ia 21 = Pra 82, 1993, Nr. 222, E. 2a; VGE vom 8. Juni 1983, E. 2c; Rhinow/Krähenmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Basel 1990, Nr. 125 mit Hinweisen; Otmar Hermann Bänziger, a.a.O., S. 75; Hans Rudolf Steiner, Die Baulandumlegung, dargestellt nach schweizerischem Recht, Zürich, 1968, S. 69 ff.; Ewald Meier, Baulandbewertung und Baulandzuteilung im Güterzusammenlegungsrecht des Kantons Aargau, in: ZBl 1976, S. 55). Die an der Güterzusammenlegung beteiligten Grundeigentümer haben deshalb ein Recht darauf, im Vergleich mit ihren ehemaligen Parzellen quantitativ und qualitativ gleichwertige neue Parzellen zu erhalten, sofern es der Zweck der Güterzusammenlegung und die technischen Erfordernisse zulassen (BGE 100 Ia 227 E. 3a; 99 Ia 495 E. 3). Da mit der Landumlegung notwendigerweise Landabzüge für die öffentlichen Anlagen verbunden sind, besteht kein Anspruch auf flächengleichen Realersatz. Der Landverlust wird in der Regel durch den durch die Umlegung geschaffenen Mehrwert kompensiert. Das Realersatzprinzip kann nicht mehr bedeuten, als dass gleichwertiger Realersatz zu leisten ist (Hans Rudolf Steiner, a.a.O., S. 75 mit Hinweisen; für die Umlegung von Kulturland zustimmend Otmar Hermann Bänziger, a.a.O., S. 78). Ob das Realersatzprinzip gewahrt ist, ergibt sich aus einem Vergleich des gesamten Altbesitzes mit der gesamten, endgültigen Neuzuteilung (BGE 105 Ia 324 E. 2a). Bei einer landwirtschaftlichen Güterzusammenlegung, die naturgemäss die Existenz eines Betriebes betrifft, muss die zuständige Behörde nicht nur Lage und Beschaffenheit der Böden, sondern auch die Organisation des Betriebes und seiner Besonderheiten prüfen (BGE 95 Ia 524 E. 4). Eine Neuzuteilung darf nicht dazu führen, dass einem Grundeigentümer eine wesentliche Änderung der bisherigen Bewirtschaftungsweise aufgezwungen wird. Dem Grundeigentümer sind Weide, Acker- und Rebland sowie Wald im ungefähr gleichen Verhältnis wie im Altbesitz zuzuteilen (Otmar Hermann Bänziger, a.a.O., S. 79). Ein Anspruch auf die Zuweisung einer bestimmten Parzelle besteht jedoch nicht (VGE vom 21. März 1979, in: Bericht des Verwaltungs- und Versicherungsgerichts an den Landrat über die Tätigkeit im Jahre 1979, S. 258). Jeder Grundeigentümer hat sich mit gewissen, durch den Umlegungszweck oder die technischen Erfordernisse gegebenen Unterschieden zwischen altem und neuen Besitzstand bezüglich Lage und Beschaffenheit abzufinden (VGE vom 8. Juni 1983, in: BLVGE 1983/84, S. 90 mit Hinweisen auf die Praxis des Bundesgerichts).
c) Im Kanton Basel-Landschaft kommt das Prinzip des wertgleichen Realersatzes in § 9 FRG zum Ausdruck. Nach dieser Bestimmung soll jedem Eigentümer für den Wert der abgetretenen Grundstücke, soweit tunlich, Ersatz in Grundstücken von gleicher Gattung und wenigstens annähernd gleicher Bodengüte und in durchschnittlich gleicher Entfernung von seiner Wohnung geleistet werden (§ 9 FRG Satz 1). Gemäss § 33 lit. a bis e der Instruktion sind von den befassten Behörden bei der Ausarbeitung des Neuzuteilungsprojektes in Konkretisierung von § 9 FRG folgende Grundsätze zu beachten.
"a. Pflanzlandgebiete in der Nähe der Ortschaft sollen bei der Zuteilung besonders behandelt werden;
b. der Anspruch eines jeden Landeigentümers ist wenn immer möglich, durch Zuweisung von Land zu befriedigen.
c. Grundstücke, die dem gleichen Eigentümer gehören, sind in weitgehendem Masse zusammenzulegen, wobei auf günstige Zufahrt und gute Grundstücksform Rücksicht zu nehmen ist:.
d. die Bodenqualität, die Lage und die mittlere Entfernung der neuen Grundstücke soll dem bisherigen Besitzstand, unter Beachtung der vom Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartement, Abteilung Landwirtschaft in Bern, verlangten weitgehenden Arrondierung tunlichst entsprechen;
e. jeder Grundeigentümer hat wieder Anspruch auf Land, und es soll ein Ausgleich in Geld nur ausnahmsweise stattfinden. Der Kommission wird empfohlen, im Interesse der rationellen Landzuteilung günstig zu erwerbende Grundstücke während des Regulierungsverfahrens anzukaufen."
Das basellandschaftliche Recht geht damit insofern über die vorstehend (E. 2b) geschilderten, aus der Eigentumsgarantie abgeleiteten Anforderungen hinaus, indem die Zuteilungsorgane auch die mittlere Entfernung der Zuweisungsgrundstücke von der Wohnung des Grundeigentümers zu beachten haben. Die Neuzuteilung wird dadurch auch örtlich weitgehend gebunden (vgl. Otmar Hermann Bänziger, a.a.O., S. 76).
d) Mit den Wendungen "soweit tunlich" bzw. "tunlichst" (§ 9 FRG bzw. § 33 lit. d der Instruktion) und "wenn immer möglich" (§ 33 lit. b der Instruktion) bringt das Gesetz zum Ausdruck, dass den Durchführungsorganen der Felderregulierung und dem Regierungsrat, der über die unerledigten Einsprachen zu entscheiden hat (§ 14 FRG), beim Entscheid, welche Grundstücke zur Verwirklichung des Realersatzprinzips einem Grundeigentümer zugewiesen werden sollen, ein weiter Ermessensspielraum offensteht. Es entspricht dem Wesen einer Güterzusammenlegung, dass für die Erreichung des von einem Grundeigentümer angestrebten Zuteilungsergebnisses immer verschiedene Lösungen in Frage kommen können (vgl. dazu den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 24. Juni 1971 in Sachen S., in: AGVE 1971, S. 235). Die getroffenen Lösungen hängen im weitem Masse von den örtlichen Gegebenheiten ab, die von den befassten Vorinstanzen in ihrer Gesamtheit und nicht bloss auf den Einzelfall bezogen zu würdigen sind. Bei der Lösung der sich im Zusammenlegungsverfahren stellenden Probleme muss den damit befassten Spezialisten ein weiter Ermessensspielraum eingeräumt werden (zum Ganzen BGE 105 Ia 324 E. 2e). Das Verwaltungsgericht kann bei der Prüfung, ob die Durchführungsorgane mit der Zuweisung eines bestimmten Grundstückes dem Anspruch eines Grundeigentümers auf Realersatz nachgekommen sind, nur berücksichtigen, ob diese ihr dabei zustehendes Ermessen überschritten oder missbraucht haben (§ 35 in Verbindung mit § 45 lit. a VPO). Das Gericht kann daher nur einschreiten, wenn sich die Durchführungsorgane einer Regulierungsgenossenschaft bzw. der Regierungsrat bei der Zuteilung eines bestimmten Grundstückes von unmassgeblichen Gesichtspunkten leiten lassen, so dass deren Entscheid als willkürlich bezeichnet werden muss; darin wäre ein verpönter Ermessensmissbrauch zu sehen (vgl. BLVGE 1993, S. 92 mit Hinweisen; Rhinow/Koller/Kiss, Öffentliches Prozessrecht und Justizverfassungsrecht des Bundes, Basel 1996, S. 249 N 1298). Der volle richterliche Rechtsschutz in Bezug auf einen Teil des Ermessensspielraumes der Regulierungsorgane bleibt den betroffenen Grundeigentümern insofern gewahrt, als die spezifischen lokalen Boden-, Klima- und Wasserverhältnisse, die Oberflächengestaltung des Terrains und die Lage der Grundstücke in Bezug auf das Wirtschaftszentrum in der Bonitierung des Bodens enthalten sind (vgl. § 21 der Instruktion). Gegen die entsprechenden Verfügungen kann der Regierungsrat bzw. das Verwaltungsgericht angerufen werden (§ 32 der Instruktion bzw. § 43 VPO). Das Verwaltungsgericht kann aber trotz der geschilderten Kognitionsbeschränkung nicht ausser acht lassen, welche schwerwiegenden Folgen eine ungenügende oder sonstwie mangelhafte Zuteilung für einen Grundeigentümer haben kann, dessen Existenz gänzlich von seinem Landwirtschaftsbetrieb abhängt. Der Regierungsrat und die Organe einer Felderregulierungsgenossenschaft sind deshalb entsprechend der bundesgerichtlichen Rechtsprechung anzuhalten, ihre Pflichten und ihre Verantwortung in Güterzusammenlegungsverfahren sorgfältig wahrzunehmen, und den von Technikern vorgeschlagenen Lösungen, auch wenn sie in Form eines fertig ausgearbeiteten Projektes vorgelegt werden, nicht ohne kritische Prüfung zuzustimmen (vgl. BGE 105 Ia 322 E. 2e in fine).
3. Der Beschwerdeführer wendet sich gegen die Abgabe der Parzellen 309, 310 und 311 (alt) an den Besitz X. Aus betriebswirtschaftlichen Gründen sei er auf diese Parzellen angewiesen, da er darauf seine Pferde besser überwachen könne. Auf der ihm als Ersatz zugewiesenen Regulierungsparzelle Nr. 119.2 sei die Pferdehaltung nur unter erschwerten Bedingungen möglich, da er darauf aus gewässerschutzrechtlichen Gründen keinen Unterstand bauen könne. Die vom Regierungsrat vorgenommene Zuteilung führe zu einer aus betriebswirtschaftlicher Sicht unerwünschten Zweiteilung des Betriebes.
a) Nach der dargelegten Rechtsprechung ist von einem Vergleich des alten mit dem neuen Besitzstand auszugehen, wie er nach der Bereinigung des Neuzuteilungsprojektes durch den Regierungsrat vorgesehen ist. Der Beschwerdeführer hat die Parzellen Nr. 640 (Weier), 309, 310, 311, 658, 772 und 276 (Rütteli) in die Umlegungsmasse eingeworfen. Im Neuzuteilungsprojekt sind ihm die Parzellen Nr. 640 und 276 belassen worden. Für die Abtretung der Parzellen Nr. 309, 310, 311, 658 und 772 hat der Beschwerdeführer nordwestlich der Parzelle Nr. 640 die Parzelle Nr. 251 erhalten, die mit der Hofparzelle Nr. 640 zur erweiterte Regulierungsparzelle Nr. 119.1 zusammengelegt worden ist. Sodann ist dem Beschwerdeführer westlich der Parzelle Nr. 276 (Rütteli) die Parzelle Nr. 797 zugeteilt worden. Aus diesen beiden Parzellen ist die Regulierungsparzelle Nr. 119.2 entstanden. Der Beschwerdeführer hat durch das Neuzuteilungsprojekt nach Abzug der Fläche für die Gemeinschaftsanlagen einen Landverlust von 1'352m2 erlitten, was rund 4% seines Anspruches von 33'797m2 ausmacht. Dem steht eine Wertvermehrung des neuen Besitzstandes von 4.37% gegenüber (Angaben gemäss Besitzstandstabelle vom 30. Januar 1996). Der Beschwerdeführer erhält demnach gemäss Neuzuteilungsprojekt etwas weniger Land. Dieser Verlust wird aber durch die Zuteilung von qualitativ höherwertigem Land aufgewogen. Im Wert- und Flächenvergleich zwischen altem und neuen Besitzstand erweist sich das Realersatzprinzip im vorliegenden Fall als gewahrt. Eine Rechtsverletzung ist in diesem Punkt nicht ersichtlich.
b) Der heutige Augenschein hat gezeigt, dass die Regulierungsparzelle Nr. 119.2 (Rütteli) von Anwesen des Beschwerdeführers auf der Regulierungsparzelle Nr. 119.1 (Weier) nicht eingesehen werden kann. Das "Rütteli" liegt in einer Entfernung von etwa 750m Luftlinie westlich vom Wohnhaus des Beschwerdeführers entfernt. Das Gelände steigt in diesem Bereich in zwei Terrassen ziemlich stark an, so dass sich das Wohnhaus etwa 150 Höhenmeter unterhalb des Gebietes "Rütteli" befindet. Die streitige Parzelle ist von drei Seiten umwaldet und nur aus nördlicher Richtung zugänglich. Nach der unbestrittenen Darlegung des Beschwerdeführers liegt die Regulierungsparzelle Nr. 119.1 in der Grundwasserschutzone. Das Verwaltungsgericht hat unter den gegebenen topographischen Verhältnissen für das Argument des Beschwerdeführers, das Gebiet "Rütteli" könne nur unter erschwerten Bedingungen mit Pferden bewirtschaftet werden, Verständnis. Die Zuteilung dieses Gebietes durch den Regierungsrat erscheint aber vertretbar und verletzt insbesondere das massgebende Prinzip des Realersatzes nicht. Dem Beschwerdeführer wird dadurch keine Änderung der bisherigen Bewirtschaftungsweise aufgezwungen. Der Beschwerdeführer hat das Gebiet "Rütteli" in der Form der Parzelle Nr. 276 in die Umlegungsmasse eingeworfen, und die Bewirtschaftung dieses Gebietes mit Pferden ist im gleichen Umfang wie bis anhin zulässig und möglich. Unter diesen Umständen kann das Verwaltungsgericht die Frage offen lassen, ob auf der Regulierungsparzelle Nr. 119.2 ein Unterstand für die Pferde errichtet werden kann. Die Zuweisung eines Gebietes in die Grundwasserschutzzone bedeutet nämlich nicht zwingend, dass damit jegliche Bautätigkeit verunmöglicht wird (vgl. dazu die §§ 9 ff. der Regierungsratsverordnung über den Schutz von Grundwasser und Quellen vom 28. August 1979). Es genügt in diesem Zusammenhang die Feststellung, dass der Beschwerdeführer die Regulierungsparzelle Nr. 119.2 bis anhin auch ohne Pferdeunterstand bewirtschaftet hat. Aus dem Realersatzprinzip kann der Beschwerdeführer keinen Anspruch auf eine Verbesserung der Bewirtschaftungsweise seines Betriebes ableiten, da unter diesem Titel die Bewirtschaftungsweise des Altbesitzes mit derjenigen des Neubesitzes miteinander verglichen wird (siehe dazu oben, E. 2b). Diese Frage kann allenfalls unter dem Gesichtspunkt der Rechtsgleichheit von Bedeutung sein, indem aufgrund der erhobenen Rügen zu prüfen ist, ob der Beschwerdeführer von den mit der Felderregulierung verbundenen Vorteilen rechtsgleich profitiert hat (siehe dazu unten E. 4). Schliesslich ist auch zu berücksichtigen, dass dem Beschwerdeführer für die Abtretung der Parzellen Nr. 309, 310, 311, 658 und 772 die an seine Hausparzelle arrondierte Parzelle Nr. 251 zugeteilt worden ist. Auf dieser Parzelle ist die Pferdebewirtschaftung ebenfalls möglich, so dass in einer Gesamtbetrachtung nicht gesagt werden kann, dem Beschwerdeführer würde durch das Neuzuteilungsprojekt eine Änderung der bisherigen Bewirtschaftungsweise aufgezwungen.
c) Der Beschwerdeführer macht gegen die vom Regierungsrat vorgenommene Zuteilung weiter geltend, der Betrieb werde zweigeteilt. Der Sinn und Zweck jeder Felderregulierung, die Arrondierung des Besitzes, sei für seinen Betrieb nicht erfüllt. Sinngemäss rügt er damit eine Verletzung von § 33 lit. c der Instruktion, wonach Grundstücke, die dem gleichen Eigentümer gehören, in weitgehendem Masse zusammenzulegen sind. Der vom Beschwerdeführer geäusserte Wunsch, die Hofparzelle Nr. 119.1 sei zulasten des Grundeigentümers X. in westlicher Richtung auszudehnen, ist aber nach Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht realisierbar, ohne dass die berechtigten Ansprüche des Nachbarns X. verletzt würden. Der Besitz des Beschwerdeführers wäre damit wohl vollumfänglich arrondiert, doch dies würde gemäss den Ausführungen der technischen Leitung der Felderregulierung zu einer Verkleinerung der Regulierungsparzelle Nr. 114.1 des Grundeigentümers X. um rund 30% führen. Die Regulierungsparzelle Nr. 114.1 ist die einzige Parzelle dieses Grundeigentümers, die sich in der Nähe seines am südlichen Dorfausgang (Parzelle Nr. 638) gelegenen Hofes befindet. Der übrigen Besitz des Grundeigentümers X. verteilt sich auf vier weitere Parzellen, die in weiter Entfernung voneinander an der südlichen, südöstlichen und nordwestlichen Grenze des Umlegungsperimeters gelegen sind. Nach § 8 FRG müssen die Regulierungsorgane auch die mittlere Entfernung der Zuweisungsgrundstücke vom Hof eines Grundeigentümers beachten (dazu oben, E. 2c). Die Erfüllung des Zuteilungswunsches des Beschwerdeführers würde bei dieser Ausgangslage zu einem Verlust von hofnahem Land des Grundeigentümers X. führen, was in Bezug auf diesen Grundeigentümer mit § 8 FRG bzw. § 3 lit. d der Instruktion wohl kaum zu vereinbaren wäre. Das Verwaltungsgericht berücksichtigt dabei auch, dass die vom Beschwerdeführer vorgeschlagenen Alternativlösung, die Zuweisung der Regulierungsparzelle Nr. 53.4 zur Regulierungsparzelle Nr. 114.4 des Grundeigentümers X., aus verschiedenen Gründen nicht realisiert werden kann. Auch nach der vom Beschwerdeführer gewünschten Ersatzzuteilung müsste diesem Grundeigentümer weiteres Land im Werte von rund 2'000 Bonitierungspunkten zugewiesen werden. Da der Grundeigentümer X. hofnahes Land abzutreten hätte, müsste die Ersatzzuweisung in der Nähe seines Hofes vorgenommen werden (§ 33 lit. d der Instruktion). Eine derartige Möglichkeit besteht jedoch nicht. Die Zuweisung des sogenannten "Nassstandortes" (Parzellen 248, 249, 250) fällt ausser Betracht, da die dort vorgesehene Neuschaffung des Feuchtbiotopes "Weier" die landwirtschaftliche Nutzung ausschliesst (vgl. das Schreiben der Bau- und Umweltschutzdirektion an den Beschwerdeführer vom 8. Mai 1995).