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Basellandschaftliche Verwaltungsgerichtsentscheide 1996 |
4 Steuern 4.1 Grundstückgewinnsteuer: Ermittlung des Erwerbspreises Liegt der Erwerb eines Grundstückes mehr als 20 Jahre zurück, bestimmt sich der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren, sofern kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist. Dieser Verkehrswert ist ein objektivierter Wert, der bei unüberbauten Grundstücken nach der statistischen Methode ermittelt wird (§77 Abs. 3 StG; E. 2). Selbst wenn ein Grundstück vor 20 Jahren erschlossenes oder erschliessbares Land war, bedeutet dies nicht, dass es Baulandqualität besass. Massgebend ist vielmehr, ob es in der Bauzone eingezont war (§140 BauG; E. 3). Bei Verkehrswertschätzungen lässt das Verwaltungsgericht eine gewisse Zurückhaltung in der Überprüfung walten und ändert einen Entscheid der Verwaltung nur ab, wenn die Schätzung den objektiven Verhältnissen offensichtlich nicht entspricht (E. 4). Es besteht eine grundsätzliche Pflicht der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Die Anforderungen an die Begründung sind um so höher, je grösser der Ermessensspielraum ist. Die Steuerverwaltung hat mithin den Parteien bereits im Einspracheverfahren sämtliche Vergleichspreise offenzulegen (Art. 4 BV, §18 Abs. 1 VwVG; E. 5). Erwägungen 2. a) Gemäss §71 StG unterliegen die Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken oder Anteilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer. Unter dem Begriff des Grundstückgewinnes ist gemäss §75 Abs. 1 StG derjenige Betrag zu verstehen, um den der Veräusserungspreis die Gestehungskosten (Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen) übersteigt. Liegt der Erwerb mehr als zwanzig Jahre zurück, so bemisst sich der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert vor zwanzig Jahren, sofern kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist (§77 Abs. 3 StG). b) Im vorliegenden Fall ist einzig strittig, welchen Verkehrswert die Liegenschaft vor zwanzig Jahren d.h. in casu im Jahre 1970 aufgewiesen hat. Der allgemein üblichen Umschreibung des Verkehrswertes entspricht der mittlere Preis, für den Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden. Danach ist der Verkehrswert einer Liegenschaft ein objektiver Wert, der sich auf das Grundstück als solches bezieht und nicht von den persönlichen besonderen Verhältnissen des Eigentümers abhängt. Massgebend sind die Eigenschaften des Grundstückes und die ihm anhaftenden rechtlichen und tatsächlichen Vorteile und Lasten, die im Veräusserungsfalle auf den neuen Eigentümer übergehen; einzig danach bestimmt sich der mutmasslich erzielbare Kaufpreis. Erlösändernde Faktoren, die nicht dem Grundstück anhaften, sondern in den persönlichen besonderen Rechtsverhältnissen des gegenwärtigen Eigentümers begründet sind (vgl. z.B. Affektions- und Arrondierungswert oder durch Freundschaft bedingte Kaufpreisgestaltung), haben auf den Verkehrswert des Schätzungsobjekts begriffsgemäss keinen Einfluss (BlStPr VIII, S. 223; BGE 103 Ia 105; vgl. auch Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Band IV, Bern 1966, N 66 ff. zu §165 mit zahlreichen Hinweisen). c) Gemäss der konstanten Praxis der Steuerverwaltung sind für die Ermittlungen des Verkehrswertes eines unüberbauten Grundstückes, die Bemessungen nach der statistischen Methode durchzuführen. Dabei wird ein Vergleich mit denjenigen Grundstückpreisen angestellt, die in der nahen Umgebung des betreffenden Grundstücks zur fraglichen Zeit bezahlt worden sind. Dabei sind in der Regel Preise, die nach dem Stichtag erzielt worden sind, ausser acht zu lassen. Sie können lediglich zur Beurteilung des Trends der Grundstückpreise am Stichtag herangezogen werden (Zuppinger /Schärrer/Fessler/Reich, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Ergänzungsband, Bern 1978, §165, N. 67; BlStPr, Bd. X, S. 493; BlStPr Bd. VIII, S. 224).
3. Im vorliegenden Fall muss für Schätzung des Verkehrswertes geprüft werden, in welcher Zone sich die in Frage stehende Parzelle im massgeblichen Zeitpunkt befand. Stichtag für die Ermittlung des Verkehrswertes vor zwanzig Jahren ist der 10. April 1970, zumal der Eigentumsübergang mit dem Grundbucheintrag vom 10. April 1990 stattfand. Das in der Volksabstimmung vom 18. Februar 1968 angenommene BauG ist auf den 1. Januar 1969 in Kraft getreten. In §140 BauG sind die Übergangsbestimmungen geregelt. Danach haben die Gemeinden ihre Bauvorschriften diesem Gesetz innerhalb von drei Jahren seit seinem Inkrafttreten anzupassen (Abs. 1). In Gemeinden, die dieser Pflicht nicht nachkommen, gelten die vom Regierungsrat zu erlassenden Normalbauvorschriften (Abs. 2). Die Bauvorschriften der Gemeinde bleiben weiterhin in Kraft, soweit sie diesem Gesetz nicht widersprechen (Abs. 3). Unter dem alten Baugesetz vom 15. Mai 1941/30. April 1959 genehmigte der Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft mit Datum vom 17. November 1959 den Teilzonenplan Fraumatt-Uetental, in welchem sich die Parzelle Nr. 10 befindet. Gemäss der Zonen-Übergangsordnung vom 24. Oktober 1961 wurde festgestellt, dass die bisherigen Teilzonenpläne in Kraft bleiben. Dies gilt auch für den Teilzonenplan Fraumatt-Uetental, dessen Gültigkeit im hier interessierenden Jahr 1970 auch durch die dreijährige Übergangsfrist des Baugesetzes von 1969 nicht tangiert ist. Aus den Akten ergeben sich ferner auch keine Anhaltspunkte und auch die Beschwerdeführerin kann keine Tatsachen anführen, weshalb die Zonen-Übergangsordnung dem Baugesetz widerspräche. Das Gericht gelangt demnach einstimmig zur Auffassung, dass für die Bestimmung, in welcher Zone sich die Parzelle im Zeitpunkt des Stichtags befand, der Teilzonenplan Fraumatt-Uetental massgeblich ist. Dieser weist die Parzelle Nr. 10 des Grundbuches Liestal in der Zone Ue (öffentliche und private, landwirtschaftliche genutzte Gebiete und Waldbestände) zu. Daran ändert insbesondere die Tatsache nichts, dass die Parzelle bereits erschlossen gewesen war. Der Eigentümer besitzt grundsätzlich keinen Rechtsanspruch auf Einweisung seines Landes in eine Bauzone, auch nicht, wenn er erschlossenes oder erschliessbares Land besitzt. Dies ergibt sich aus dem Vorrang der rechtlichen Gegebenheiten, auf die in erster Linie abzustellen ist. Erste Voraussetzung der Überbaubarkeit einer Parzelle und damit deren Baulandqualität bildet die Zugehörigkeit des entsprechenden Landes zu einer Bauzone, welche den aus der Neuordnung des Bodenrechts fliessenden verfassungs- und gesetzmässigen Anforderungen entspricht und welche die Berechtigung zum Bauen einschliesst (vgl. BGE 118 Ib 344). Schliesslich ist es auch nicht der Sinn des Erschliessungsplans, die Ausscheidung der Bauzone zu verhindern (vgl. auch Erläuterungen zum Bundesgesetz über die Raumplanung des eidgenössischen Justiz- und Polizeidepartements, Bundesamt für Raumplanung, Bern 1981, S. 205; Aldo Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bern 1971, Art. 14 N 5b). Anders läge der Fall, wenn das kantonale Baugesetz die generellen Kanalisationsprojekte zu vorläufigen Bauzonen erklären würde, was vorliegend aber nicht der Fall ist. Der Einwand des Beschwerdeführers, es sei zu berücksichtigen, dass das Land später der ÖW-Zone (Zone für öffentliche Werke) zugeteilt worden sei, ist somit nicht erheblich. Zusammenfassend kann demnach festgehalten werden, dass bezüglich der Bestimmung der Zonenzugehörigkeit der Argumentation der Steuerrekurskommission zu folgen ist und die Beschwerdeführerin mit ihren diesbezüglichen Begehren nicht durchdringt.
4. a) Der Schätzung des Verkehrswertes der Parzelle sei das folgende vorauszuschicken: Das Verwaltungsgericht gelangte anlässlich der heutigen Verhandlung zum Schluss, dass es sich bei der Überprüfung des Schätzungsergebnisses Zurückhaltung aufzuerlegen hat, um das in diesem Bereich bestehende Verwaltungsermessen zu respektieren. In die Verkehrswertschätzung der Steuerrekurskommission soll nur korrigierend eingegriffen werden, wenn diese den objektiven Verhältnissen offensichtlich widerspricht. Das Verwaltungsgericht prüft die von der Vorinstanz zur Anwendung gebrachten Kriterien und ändert das Urteil dann ab, wenn diemöglicherweise auch nur geringeAbweichung auf zwingende objektive Gründe zurückzuführen ist (vgl. BLVGE 1983/84, S. 127). b) Die Vorinstanzen stellen fest, dass es keine Vergleichspreise für das Jahr 1970 in der Zone Ue bestehen. Diese Tatsache ist unbestritten. Im Jahre 1970 sind zweiundzwanzig Grundstücke, welche in der Bauzone gelegen waren, verkauft worden. Dabei seien Preise zwischen Fr.74. und Fr.178. erzielt worden (vgl. Vernehmlassung der Steuerrekurskommission vom 15. Mai 1996, Ziff. 7). Diesbezüglich stellt sich das Verwaltungsgericht auf den Standpunkt, dass mit dieser Feststellung immerhin Minimal- und Maximalpreise ermittelt worden sind. Aus den 22 Landverkäufen hat sich nach Angaben der Steuerrekurskommission ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von Fr.129.50 errechnen lassen. Die Vergleichspreise stammten sämtlich von in der Bauzone gelegen Parzellen, weshalb sich die Steuerrekurskommission veranlasst gesehen hat, von dem so erzielten Durchschnittspreis einen Abschlag von 25 % vorzunehmen und so von einen massgeblichen Quadratmeterpreis von Fr.100. für die Grundstücksgewinnsteuerberechnung auszugehen. Dieser Abschlag wird damit begründet, dass im Zeitpunkt des Stichtags für die strittige Parzelle tatsächlich keine Baubewilligung hätte erteilt werden können. Das Gericht sieht sich insbesondere im Rahmen seiner Kognition nicht veranlasst, von dem so ermittelten Schätzungsergebnis abzuweichen. Ferner ist auch darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdeführerin keinen höheren Erwerbspreis nachzuweisen vermag. Infolgedessen ist die Beschwerde abzuweisen.
5. a) An dieser Stelle ist auf die Frage einzugehen, in welchem Zeitpunkt des Verfahrens die Vergleichspreise offenzulegen sind. Das Recht auf Begründung von Verfügungen und Entscheiden ergibt sich aus dem aus Art. 4 BV abgeleiteten Anspruch auf rechtliches Gehör und wird ausdrücklich in §18 Abs. 1 VwVG statuiert. Durch eine angemessene Begründung soll dem Betroffenen die Möglichkeit gegeben werden, sich über die Tragweite des Entscheides Rechenschaft zu geben und allenfalls in Kenntnis der Gründe ein Rechtsmittel zu ergreifen (vgl. René A. Rhinow/Beat Krähenmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Basel und Frankfurt am Main 1990, Nr. 85 B II a). Die Behörde ist zwar nicht verpflichtet, sich zu allen Rechtsvorbringen der Partei zu äussern, doch muss ersichtlich sein, von welchen Überlegungen sich die Behörde leiten liess (vgl. Ulrich Häfelin/Walter Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, Zürich 1990, N 1296, S. 283). Je grösser der Ermessensspielraum einer Behörde ist, desto strengere Anforderungen sind an die Begründung zu stellen. Insbesondere ist dabei das Abwägen der massgeblichen Elemente aufzuzeigen; die blosse Verweisung auf das behördliche Ermessen genügt dabei nicht (vgl. Mark E. Villiger, Die Pflicht zur Begründung von Verfügungen, in: ZBl 1989, S. 137 ff., insb. S. 154). Der Anspruch auf eine Begründung ist formeller Natur. Dies bedeutet, dass dessen Verletzung unabhängig vom Nachweis eines materiellen Interesses des Beschwerdeführers zur Aufhebung des Entscheids führt (vgl. Rhinow/Krähenmann, a.a.O., Nr. 85 B V). Das Prinzip der formellen Natur gilt jedoch nicht ausnahmslos. Nach konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist nämlich anstelle der Aufhebung eines Entscheides die Heilung des Mangels der ungenügenden oder fehlenden Begründung möglich, wenn der betroffenen Partei daraus kein Nachteil erwächst, d.h. wenn sie ihre Rechte im Beschwerdeverfahren voll wahrnehmen kann, insbesondere wenn sie zu den in der Beschwerdevernehmlassung enthaltenen Motiven umfassend Stellung nehmen kann (Rhinow/Krähenmann, a.a.O., Nr. 85 B V; Entscheid des kantonalen Verfassungsgerichts vom 10. Juni 1992 i.S. H.-H.C. und I.-H.P., in: BLVGE 1992, S. 44 ff.). Voraussetzung einer solchen Heilung ist aber auch, dass die obere Instanz zur freien Prüfung aller Fragen befugt sein muss, welche der unteren Instanz hätten unterbreitet werden können. Der "heilenden" Rechtsmittelinstanz muss also volle Kognition zukommen (vgl. Häfelin/Müller, a.a.O., N 1298, S. 284). Insbesondere, wenn Ermessensgesichtspunkte zur Diskussion stehen, muss eine Rückweisung an die Vorinstanz erfolgen, sofern im Beschwerdeverfahren der angefochtene Entscheid nicht frei auf seine Angemessenheit überprüft werden kann (vgl. BGE 105 Ib 174; Entscheid des kantonalen Versicherungsgerichts vom 18. März 1992 i.S. P.-L.G.). b) Die Steuerverwaltung hat demnach den Parteien bereits im Einspracheverfahren sämtliche Vergleichspreise offenzulegen. Nur in Kenntnis dieser Vergleichspreise ist es für diese Personen möglich, die Tragweite des Entscheides zu erkennen und die Chancen für ein Rechtsmittel zu beurteilen. Durch die Offenlegung der Vergleichspreise im Beschwerdeverfahren vor der Steuerrekurskommission kann dieser Mangel aber als geheilt gelten.
VGE vom 25.9.1996 i.S. X. (Nr. 102). | |