Basellandschaftliche Verwaltungsgerichtsentscheide 1995

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6.2 Beurteilung der Zonenkonformität

Bei der Beurteilung der Zonenkonformität ist nicht auf die abstrakten, sondern auf die konkreten, von einem Bauvorhaben zu erwartenden Immissionen abzustellen (Änderung der Rechtsprechung; E. 3 – 4).

Für das Verfahren vor Verwaltungsgericht wird die Parteientschädigung grundsätzlich nach dem Zeitaufwand bemessen. Das Honorar beträgt ab 1. Januar 1995 Fr. 200.– (+ 6,5 % Mehrwertsteuer) pro Stunde (§ 23 Abs. 1 VRG; E. 5).

Erwägungen

3. Der Gegenstand dieses Verfahrens bildet die Frage, ob das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin den geltenden Zonenvorschriften entspricht. Es ist deshalb zu prüfen, ob der Papierlagerbetrieb als zonenkonform zu betrachten ist.

Die Einwohnergemeinde Seltisberg hat am 27. Oktober 1989 ein neues Zonenreglement Siedlung (ZRS) beschlossen, das am 7. Mai 1991 mit der Genehmigung des Regierungsrates in Kraft getreten ist. Art. 6 ZRS bestimmt, dass für die vom Perimeter "Teilzonenplan Dorfkern" im Zonenplan umgrenzte Fläche die Vorschriften des Teilzonenplanes und -reglementes "Dorfkern" gelten. Diese Vorschriften sind inzwischen von der Einwohnergemeindeversammlung Seltisberg am 25. November 1994 angenommen worden, aber vom Regierungsrat noch nicht genehmigt worden, so dass dieser Teilzonenplan auf den vorliegenden Fall noch keine Anwendung findet. Das Verwaltungsgericht hat bereits im Zusammenhang mit der Beurteilung betreffend Bausperre über die in Frage stehende Parzelle Nr. 111 festgestellt, dass das betreffende Baugesuch das nach dem Inkrafttreten des ZRS eingereicht und behandelt wurde, auf der Grundlage der Übergangsbestimmungen von Art. 26 ZRS zu beurteilen sei (vgl. VGE vom 11. August 1993 i.S. E.-H. AG).

Danach verweist Art. 26 ZRS auf die Vorschriften der ZR 3/63, Ziff. 1, Kernzone K. Diese Bestimmung enthält in bezug auf die Kernzonen spezielle Gestaltungsvorschriften und erklärt im übrigen die für die Wohn-/Ge-schäftszone (WG-Zone) geltenden Vorschriften anwendbar. Nach § 16 Abs. 2 BauG umfassen WG-Zonen jene Teile des Baugebiets, die durch ihre Lage oder durch bestehende Verhältnisse zur Aufnahme von Wohnungen und wenig störenden Betrieben geeignet sind. Desgleichen bestimmt ZR 4/63 Ziff. 1, dass in WG-Zonen wenig störende Betriebe zugelassen sind. Gebäude, in denen Betriebe untergebracht sind, müssen sich dem Wohnbaucharakter anpassen. Als Beispiele für wenig störende Betriebe werden aufgeführt: Läden, Geschäfts- und Bürohäuser, Kinos, Wirtschaften und Werkstätten von Handwerkern mit wenig störenden maschinellen Einrichtungen. Dagegen umfassen Gewerbezonen jene Teile des Baugebiets, die durch ihre Lage oder durch bestehende Verhältnisse zur Aufnahme von nicht übermässig störenden Betrieben geeignet sind (§ 17 BauG). Als Beispiele für nicht übermässig störende Betriebe nennen die ZR 4/63 Ziff. 2 Werkhöfe, Werkstätten, Lagerhäuser, Fabriken und Industrieanlagen.

Gemäss rechtskräftigem Zonenplan der Gemeinde Seltisberg liegt die Parzelle Nr. 111, GB Seltisberg, der Beschwerdeführerin in der Kernzone 3 (K3). Mit Verweis auf die Erwägungen des erwähnten Urteils des Verwaltungsgerichts sind – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin – auch in diesem Verfahren für die Beurteilung der Zonenkonformität des Bauvorhabens die Bestimmungen der WG-Zone bis auf die für die Kernzone ausschließlich geltenden speziellen Gestaltungsvorschriften massgebend.

4. a) Bei der Beurteilung der Zonenkonformität eines Betriebs hat die Gerichtspraxis bis anhin in der Regel nicht auf die konkreten, sondern auf die abstrakten, mit gewissen Betrieben üblicherweise verbundenen Immissionen abgestellt (VGE vom 6. Mai 1992 i.S. H.H.; VGE vom 7. Juni 1989 i.S. S.V.;VGE vom 14. Januar 1981 i.S. A.B.; BLVGE 1989 S. 85; BLVGE 1981 S. 62 ff.). Eine Minderheit des Gerichts ist in Übereinstimmung mit der Vorinstanz der Auffassung, dass sich die abstrakte Betrachtungsweise bis anhin in der Praxis als Regel bewährt habe und aufgrund seiner Praktikabilität weiterhin beibehalten werden sollte. Mit der Festlegung von Zonen wollte man nicht Immissionen für die Zukunft genau abgrenzen, sondern lediglich aufgrund üblicher Durchschnitte eine Grobausscheidung treffen. Wollte man auf individuelle Messungen abstellen, so wären die Folgen unschwer abzusehen, müssten doch in diesem Falle nach dem Grundsatz der Rechtsgleichheit Bauten gleich welcher Art gestattet werden, sofern bloss die davon ausgehenden Immissionen einen bestimmten Messungswert nicht überschreiten würden (vgl. VGE vom 15. Januar 1969 i.S. M.). Die Gewährleistung eines ruhigen und gesunden Wohnens sowohl in der WG- als auch in der Wohnzone habe immer Vorrang gegenüber anderen Interessen gehabt (VGE vom 15. November 1972 i.S. W.G.). Das Verwaltungsgericht habe deshalb bei der Abgrenzung zwischen WG-Zone und der Gewerbezone bisher jeweils einen strengen Massstab angelegt (VGE vom 14. Januar 1981 i.S. A.B.). Unter dem Aspekt des Immissionsschutzes sei ein Betrieb in die Gewerbezone zu verweisen, wenn er typischerweise Belästigungen zur Folge habe, die über das hinausgehen, was normalerweise mit dem Wohnen verbunden sei. Bei der Beurteilung der Zonenkonformität des vorliegenden Falles sei zu berücksichtigen, dass der Geschäftssitz mit Büros und Papierlager der E.-H. AG auf der Parzelle Nr. 108 zusammen mit dem hier projektierten Lagerraum auf der Parzelle Nr. 111 gewissermassen eine Geschäftseinheit bilden. Es handle sich hier somit um einen bestehenden Handelsbetrieb mit geplantem zusätzlichem Lagerraum, der über das Ausmass der gewerblichen Tätigkeit eines zonenkonformen Lagers in der Kernzone hinausgehe. Allein der Einsatz eines Elektroaufzuges zeige, dass das Umschlagsvolumen des Papierlagers ungleich grösser sein wird als dasjenige eines in der Kernzone zulässigen Lagers.

b) Im weiteren sei in der Umschreibung der Zulässigkeit gewerblicher Bauten in der WG-Zone die funktionale Komponente von Bedeutung: Die Zulassung bestimmter Betriebe in Wohnquartieren soll vor allem, damit das Wohnen nicht jeder Bequemlichkeit entbehre, den Bewohnern ermöglichen, tägliche Bedarfsgüter nahe bei der Hand zu haben (VGE vom 15. November 1972 i.S. W.G.). Um den Bewohnern in dieser Hinsicht entgegenzukommen, werden wenigstörende Kleinbetriebe in der WG- bzw. Kernzone geduldet. Gewerbliche Betriebe seien demzufolge zulässig, wenn sie das Wohnen bequemer machen. Der Handel mit Papierartikeln könne nicht mit zur Kernzone gehörenden Verkaufsgeschäften, die der Deckung des täglichen Bedarfs dienen, gleichgesetzt werden. Die im Dorfkern typischen Kleinbetriebe bezwecken, vorwiegend den Anwohnern Verkaufsgüter oder Dienstleistungen anzubieten. Dagegen beliefere die Beschwerdeführerin ihre Papierartikel hauptsächlich auswärtigen Käufern; die Bewohner der Kernzone können nicht oder nur in sehr beschränktem Masse vom Handel der Beschwerdeführerin profitieren. Die Scheune bezwecke allein die Lagerung von Papierwaren und deren Weitertransport; zur Versorgung der Dorfbewohner mit täglichen Gütern werde indessen kaum etwas beigetragen. Es liege somit ein Handelsbetrieb vor, der nicht mehr ein zulässiges Kleingewerbe in der Kernzone darstelle und deshalb in die Gewerbezone zu verweisen sei.

c) Demgegenüber vertritt die Gerichtsmehrheit die Auffassung, dass an der bis anhin geübten, sehr restriktiven Praxis nicht mehr festgehalten werden kann. Die abstrakte Betrachtungsweise mag zwar für die Beurteilung über die Zonenkonformität von Baugesuchen praktikabel sein, sie zieht aber rechtsungleiche Behandlungen gleichartiger Fälle nach sich und verstösst somit gegen Art. 4 BV. Denn eine rechtsanwendende Behörde verletzt dann den Gleichheitssatz, wenn sie zwei gleiche tatsächliche Situationen ohne sachlichen Grund unterschiedlich beurteilt (BGE 103 Ia, 115 ff; (Ulrich Häfelin/Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, Zürich 1990, S. 89). Die Frage der Zulässigkeit eines Betriebes in der WG- bzw. Kernzone richtet sich danach, ob das zu beurteilende Baugesuch als ein "wenigstörender Betrieb" bezeichnet werden kann (ZR 4/63). Demnach ist bei der Beurteilung über die Zonenkonformität ausschlaggebend, welche Immissionen als "wenigstörend" zu betrachten sind. Mit der bisherigen Anwendung eines abstrakten Massstabes wird ein Bauvorhaben jeweils einer bestimmten Gewerbekategorie zugeordnet. Aufgrund dieser Zuordnung wird bestimmt, welche Immissionen von diesem Gewerbe üblicherweise zu erwarten sind. Auf diese Weise lässt sich nicht vermeiden, dass ein Bauvorhaben aufgrund seiner Zuteilung zu einer bestimmten Kategorie in die Gewerbezone verwiesen wird, obwohl es effektiv die in der Kernzone tolerierbaren Immissionen nicht überschreitet. Demgegenüber kann ein anderes Baugesuch mit den gleichen Immissionswerten als in der Kernzone zulässig bezeichnet werden, nur weil die zu erwartenden Immissionen dieses Gewerbes üblicherweise zonenkonform sind. Die abstrakte Betrachtungsweise mag theoretisch klare Abgrenzungskriterien schaffen, sie stimmt aber nicht mit den tatsächlichen Gegebenheiten überein. Selbst die Praxis musste immer wieder feststellen, dass die abstrakte Beurteilung zu Schwierigkeiten führt, wenn ein Betrieb Besonderheiten aufweist, die es nicht rechtfertigen, ihn einer bestimmten Kategorie zuzuweisen. In solchen Fällen hat das Gericht stets korrigierend eingegriffen und die konkreten Umstände geprüft (vgl. VGE vom 6. Mai 1992 i.S. H.H.; VGE vom 14. Januar 1981 i.S. A.B.).

Zudem hat der haushälterische Umgang mit dem Boden seit Inkrafttreten des RPG an Bedeutung gewonnen (vgl. Art. 1 Abs. 1 RPG). Unter dem Aspekt der raumplanerischen Grundsätze wird dem verdichteten Bauen besondere Beachtung geschenkt (Erläuterungen zum Vernehmlassungsentwurf für ein neues Raumplanungs- und Baugesetz des Kantons Basel-Landschaft, Februar 1992, S. 11). Die Praxis hat indessen bei der Beurteilung über die Zonenkonformität eines Baugesuches stets auf dessen Zweck abgestellt, ohne den Aspekt des verdichteten Bauens in seinen Erwägungen miteinzubeziehen. Die Gewichtung auf den Zweck stellt demzufolge ein nicht mehr zeitgemässes Kriterium für die Beurteilung über die Zonenkonformität eines Betriebes dar.

Aufgrund dieser Erwägungen kann nur die Betrachtung eines Bauvorhabens im konkreten Fall eine rechtsgleiche Behandlung in der Beurteilung über die Zonenkonformität gewährleisten.

d) Bei einem Lagerbetrieb kann es sich je nach Umschlagsvolumen und Dimensionen entweder um ein der Kernzone zulässiges Lager oder einem in die Gewerbezone zuzuweisendes Lagerhaus handeln. Im vorliegenden Fall beträgt der Gebäudegrundriss ca. 7,5 m x 10 m, Fassadenhöhe ca. 6 m, Gebäudehöhe ca. 12 m. Da der Lagerbetrieb in einem bestehenden Gebäude geplant ist, richtet sich das Mass der gewerblichen Nutzung nach den vorgegebenen Dimensionen. In Anbetracht dieser Masse kann nicht von einem Lagerhaus gesprochen werden, dass nach ZR 4/63 in die Gewerbezone zu verweisen wäre.

Die vorgesehenen Lagereinrichtungen dienen dazu, die angelieferten Papierartikel zu lagern und sie für die Liefertouren an den Verbraucher zusammenzustellen. Dabei erfolgt die Anlieferung durch ca. drei bis vier Lastwagen pro Woche und die Auslieferung durch ca. drei Lieferwagen pro Tag. Da es sich um ein relativ kleines Lager handelt, hält sich der mit der Lagerbewirtschaftung verbundene Warenumschlag in einem bescheidenen Rahmen; zumal weder im geplanten Papierlager noch am Hauptsitz der Beschwerdeführerin eine Produktion stattfindet. Die mit dem mehrmaligen Warenumschlag pro Woche verbundenen Immissionen und der Betrieb des Papierlagers selbst verursachen im Vergleich zu anderen zonenkonformen Gewerben nicht grössere Störwirkungen. Allein der Kundenverkehr eines Kleingewerbes in der Kernzone (z.B. ein Coiffeursalon), welches klassischerweise für die Versorgung der Bevölkerung mit täglichen Bedarfsgütern bedeutsam ist, entfalten täglich mehr Immissionen als der hier zu beurteilende Betrieb. Es ist zudem ohnehin üblich, dass ein gewisser Warenumschlag regelmässig auch in der Kernzone stattfindet, indem grössere oder kleinere Warenlieferungen an die Verkaufsgeschäfte erfolgen. Das Papierlager ist deshalb trotz seines gewerblichen Charakters als zonenkonform anzusehen.

Unter raumplanerischen Aspekten ist hier zu erwähnen, dass es mit dem RPG nicht vereinbar ist, wenn kontinuierlich immer mehr Ökonomiegebäude in der Kernzone leerstehen und nicht mehr unterhalten werden. Indem die Beschwerdeführerin in der nicht mehr genutzten Scheune ein Papierlager einrichten will, unterstützt sie vielmehr den Grundsatz des haushälterischen Umganges mit dem Boden.

Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die Vorinstanz das Begehren der Beschwerdeführerin zu Unrecht abgewiesen hat, weshalb die Beschwerde aufgrund der Erwägungen gutgeheissen werden muss.

5. Gemäss § 23 Abs. 1 VRG, welches hier noch zur Anwendung gelangt (vgl. § 78 VPO) ist das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in der Regel kostenlos. Nach § 23 Abs. 3 VRG kann bei Gutheissung der Beschwerde oder Klage eine Parteientschädigung zu Lasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts hat die Bemessung der ausserordentlichen Kosten nach den Regeln zu erfolgen, die für Prozesse mit unbestimmten Streitwert gelten (VGE vom 3. Mai 1995 i.S. R. + E.M.; VGE vom 14. Oktober 1981 i.S. Sch.). Dies bedeutet, dass die Parteientschädigung für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht nicht nach der Höhe des Streitwerts, sondern nach dem Zeitaufwand des Vertreters festzusetzen ist (vgl. § 2 der Tarifordnung für die Advokaten vom 29. November 1977). Das Verwaltungsgericht hat beschlossen, den Stundenaufwand der zugelassenen Advokaten ab dem 1. Januar 1995 mit Fr. 200.– (bisher Fr. 180.–) zu entschädigen. Zusätzlich ist der Einführung der Mehrwertsteuer auf den 1. Januar 1995 Rechnung zu tragen. Das Verwaltungsgericht hält dazu in Übereinstimmung mit einem Beschluss des Obergerichts vom 3./11. Januar 1995 fest, dass alle in der Tarifordnung aufgeführten Honorare ab dem 1. Januar 1995 exkl. Mehrwertsteuer zu verstehen sind. Zur Entschädigung für den ab dem 1. Januar 1995 ausgewiesenen Stundenaufwand wird daher ein Zuschlag von 6,5 % ausgerichtet.

VGE vom 16./23. August 1995 i.S. E.-H. AG (Nr. 75).

Gegen diesen Entscheid erhob die EWG Seltisberg Verwaltungsgerichtsbeschwerde und staatsrechtliche Beschwerde an das Bundesgericht.

Fortsetzung

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