Basellandschaftliche Verwaltungsgerichtsentscheide 1993

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13 Enteignung

13.1 Materielle Enteignung - Auszonung und Nichteinzonung

Ob die Prozessvoraussetzungen vorliegen, ist von Amtes wegen abzuklären (E. 2).

Zusammenfassung der Rechtsprechung zur materiellen Enteignung (Art. 22ter Abs. 3 B V, Art. 5 Abs. 2 RPG, E. 4).

Wird ein Grundstück anlässlich einer Revision des Zonenplans, der den Anforderungen an einen Nutzungsplan gemäss dem eidgenössischen Raumplanungsgesetz nicht entsprach, der Landwirtschaftszone zugewiesen, so liegt keine Auszonung, sondern eine Nichteinzonung vor (Art. 5 Abs. 2 RPG, E. 5).

Die Nichteinzonung in eine Bauzone kommt nur ausnahmsweise einer Enteignung gleich, nämlich dann, wenn Land, das von einem gewässerschutzrechtskonformen generellen Kanalisationsprojekt erfasst wird, baureif oder grob erschlossen ist und der Eigentümer für die Feinerschliessung und Überbauung bereits erhebliche Kosten aufgewendet hat, oder wenn das Grundstück in weitgehend überbautem Gebiet liegt oder wenn besondere Vertrauensschutzgesichtspunkte einen Einbezug in die Bauzone geboten hätten (E. 6).

Liegt keine materielle Enteignung vor, so setzt ein allfälliger Ersatz nutzlos gewordener Planungskosten voraus, dass Bauvorhaben aufgrund der bisher geltenden Bauvorschriften hätten bewilligt werden können (Art. 4 BV, E. 8).

Sachverhalt

Die Erbengemeinschaft S. ist Eigentümerin der Parzelle Nr. 329, GB Seltisberg. Die Nachbarsparzelle Nr. 330, GB Seltisberg, steht im Eigentum von H. Mit Klage vom 8. Januar 1980 beantragten die genannten Grundeigentümer, es sei die Einwohnergemeinde Seltisberg zur Bezahlung einer Entschädigung aus materieller Enteignung im Betrag von Fr. 314000.- zu verurteilen. Das Verfahren vor Enteignungsgericht blieb während längerer Zeit sistiert, da die Klage zur Wahrung der Frist vorsorglich erhoben worden war.

Mit Urteil vom 19. März 1992 verurteilte das Enteignungsgericht die Einwohnergemeinde Seltisberg, der Klägerin H. für die ausgezonte Teilfläche eine Entschädigung aus materieller Enteignung von Fr. 238.-/m2 zu bezahlen. Ferner wurde die Gemeinde verpflichtet, den Klägerinnen einen Teil der geltend gemachten Projektierungskosten im Betrage von Fr. 10010.- zu vergüten. Die Klage der Erbengemeinschaft S. wies das Enteignungsgericht ab. Gegen das Urteil des Enteignungsgerichts erhoben sowohl die klagenden Grundeigentümerinnen als auch die beklagte Gemeinde Beschwerde beim Verwaltungsgericht.

Erwägungen

1. Das Urteil des Enteignungsgerichts vom 19. März 1992 ist sowohl von den klagenden Grundeigentümerinnen als auch von der beklagten Einwohnergemeinde mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht angefochten worden. In den nachfolgenden Erwägungen werden der Einfachheit halber die vor Enteignungsgericht geltenden Parteibezeichnungen beibehalten, d.h. die Grundeigentümerinnen werden als Klägerinnen und die Einwohnergemeinde wird als Beklagte bezeichnet.

2. Das Verwaltungsgericht hat - auch wenn dies von keiner Partei bestritten wird - von Amtes wegen zu prüfen, ob die Vorinstanz die Eintretensvoraussetzungen zu Recht bejaht hat (VGE vom 14. März 1990 i.S. X, BISTpr Bd. X, S. 41 Off. E. 1). Gemäss § 97 Abs. 2 EntG sind Entschädigungsansprüche aus materieller Enteignung innere einer Frist von sechs Monaten seit der endgültigen Inanspruchnahme des Landes klageweise geltend zu machen. Nach Auffassung der Vorinstanz sind die im Eigentum der Klägerinnen stehenden Parzellen erst am 17. Januar 1989 (Genehmigung des Auszonungsbeschlusses durch den Regierungsrat) endgültig aus der Bauzone entlassen worden. Von diesem Zeitpunkt an hätte die sechsmonatige Frist zur Einreichung der Klage zu laufen begonnen. Die Tatsache, dass die Klage vorsorglich bereits früher angehoben worden ist, schade den Klägerinnen nicht. Die Erwägungen, die von der Vorinstanz in diesem Zusammenhang angestellt worden sind, sind auch für das Verwaltungsgericht überzeugend. Es kann deshalb an dieser Stelle darauf verwiesen werden.

3. Zum besseren Verständnis der nachfolgenden Erörterungen erscheint es sinnvoll, in einem kurzen Abschnitt die zeitliche Abfolge des Planungsprozesses sowie der klägerischen Bemühungen zur Überbauung ihrer Grundstücke darzustellen.

- Im Anschluss an eine Baulandumlegung beschliesst die Gemeindeversammlung Seltisberg am 27. Juni 1958 den Teilzonenplan "Rebhalden". Gemäss diesem Plan wird die alte Parzelle Nr. 329, aus der später die heutigen Parzellen Nr. 329 und 330 hervorgehen, von der Baugebietsgrenze durchschnitten. Ein Streifen von rund 150 m Länge und 7 m Breite, der im Nordwesten an die Parzelle Nr. 328 anschliesst, liegt im Baugebiet; der restliche Teil der Parzelle Nr. 329 sowie die ganze Parzelle Nr. 330 (alt) befinden sich im übrigen Gemeindegebiet.

- Am 2. Juli 1970 stimmt die Gemeindeversammlung Seltisberg einem neuen Zonenplan zu. Gemäss diesem Plan befindet sich die alte Parzelle Nr. 329 vollständig ausserhalb des Baugebiets. Im Rahmen des Genehmigungsbeschlusses vom 1. Februar 1972 verpflichtet der Regierungsrat die Gemeinde, die Auszonung der alten Parzelle Nr. 329 rückgängig zu machen.

- Mit Mutationsbeschluss vom 19. September 1973 wird die heutige Konfiguration der Parzellen Nr. 329 und 330 geschaffen. An die Stelle der bisherigen Längsteitung tritt eine Querteilung, die ungefähr in westöstlicher Richtung verläuft (vgl. die Planskizze auf S. 12 des angefochtenen Entscheids). Als Folge davon werden nun beide Parzellen von der Baugebietsgrenze gemäss Teilzonenplan "Rebhalden" durchschnitten.

- Am 5. September 1975 reicht die damalige Eigentümerin der Parzelle Nr. 330 ein erstes Baugesuch für die Errichtung eines Einfamilienhauses ein. Da das projektierte Gebäude zum Teil Landwirtschaftsareal in Anspruch nimmt, wird das Baugesuch von sämtlichen Instanzen abgelehnt (VGE vom 25. Januar 1977 i.S. Stiftung FH. AG).

- Am 15. Dezember 1977 wird die vom Regierungsrat gerügte Auszonung von der Gemeindeversammlung Seltisberg formell rückgängig gemacht.

-In der Folge bemühen sich die Eigentümer vergeblich darum, die Überbaubarkeit ihrer Grundstücke zu verbessern und eine Baubewilligung zu erhalten (17. August 1978: Ablehnung eines Arrondierungsvorschlags durch die Gemeindeversammlung; 19. Juli 1979: Ablehnung einer Ausdehnung des Baugebietsperimeters durch den Regierungsrat; 15. Mai 1980: Ablehnung eines zweiten Baugesuchs durch das Baupolizeiamt; 2. Juli 1985: Ablehnung eines dritten Baugesuchs durch den Regierungsrat).

- Im Jahre 1986 legt der Gemeinderat Seltisberg der Gemeindeversammlung Vorschläge zur Verkleinerung des Baugebiets vor. Im Rahmen dieser generellen Überarbeitung des Zonenplans beschliesst die Gemeindeversammlung am 4. November 1986, die Parzellen Nr. 329 und 330 dem Land- und Forstwirtschaftsgebiet zuzuweisen. Gleichzeitig wird ein zweites Arrondierungsgesuch der Klägerinnen abgelehnt. In seinem Genehmigungsbeschluss vom 17. Januar 1989 weist der Regierungsrat die Einsprache der Klägerinnen gegen die Zonenplanänderung ab. In seinen Erwägungen stellt er fest, dass das frühere Baugebiet zu gross dimensioniert gewesen ist und den Anforderungen des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) nicht entsprochen hat.

Auf Veranlassung des Enteignungsgerichts reichen die Klägerinnen im Jahre 1990 beim Bauinspektorat Vorabklärungsgesuche ein, um die Überbaubarkeit der Parzellen Nr. 329 und 330 nach der alten, bis am 17. Januar 1989 in Kraft gewesenen Zonenordnung prüfen zu lassen. Das Bauinspektorat bestätigt mit Entscheiden vom 17./18. Dezember 1990, dass die Erstellung von je einem Einfamilienhaus möglich gewesen wäre.

4. Der Begriff der materiellen Enteignung ist in Art. 22ter Abs. 3 BV und in Art. 5 Abs. 2 RPG bundesrechtlich geregelt und für die Kantone verbindlich (vgl. BGE 116 lb 237 E. 1 b, mit Hinweisen). Der aktuelle Stand der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur materiellen Enteignung lässt sich - gestützt auf BGE 11 8 lb 38ff . - wie folgt zusammenfassen:

a) Ob Planungen zu Eigentumsbeschränkungen führen, die einer Enteignung gleichkommen, ist im Lichte der verfassungsrechtlichen Ordnung des Bodenrechts gemäss Art. 22ter und 22quater BV zu beurteilen. Danach wurden die Kantone verpflichtet, nach den bundesrechtlichen Grundsätzen eine der zweckmässigen Nutzung des Bodens und der geordenten Besiedlung des Landes dienende Raumplanung zu schaffen. Ein zentrales Anliegen dieser Neuordnung des Bodenrechts bildet die Festlegung der zulässigen Nutzung des Bodens in Beachtung des Gebotes der haushälterischen Nutzung (Art. 1 Abs. 1 RPG) durch Nutzungspläne (EJPD/BRP, Erläuterungen RPG, Nutzungspläne, S. 194 ff.; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1990, § 4 S. 29 ff.; Leo Schürmann, Bau- und Planungsrecht, 2. Aufl., Bern 1984, §, 18, S. 153 ff.; Martin Lendi/Hans EIsasser, Raumplanung in der Schweiz, 3. Aufl., Zürich 1991, insbesondere S. 95, 188, 210, 226 f.). Die Nutzungspläne haben vorab Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen zu unterscheiden (Art. 14 RPG). Das für die Überbauung bestimmte Land ist in Beachtung der Grundsatzbestimmung von Art. 15 RPG in Bauzonen einzuweisen. Das ausserhalb der Bauzonen gelegene Areal ist Landwirtschaftszonen (Art. 16 RPG), allenfalls Schutzzonen (Art. 17 RPG) oder kantonalen Spezialzonen zuzuteilen, soweit es nicht als Wald nach der Forstgesetzgebung des Bundes geschätzt ist (Art. 18 RPG).

Nichteinzonungen in eine Bauzone in Übereinstimmung mit diesen bundesrechtlichen Grundsätzen sind Anwendungsfälle der Inhaltsbestimmung des Grundeigentums (BGE 114 lb 303 E. 3c mit Hinweisen; Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 178).

b) Gemäss der bundesrechtlichen Rechtsprechung kommt eine auf eine Planung zurückzuführende Eigentumsbeschränkung dann einer Enteignung im Sinne von Art. 5 Abs. 2 RPG gleich, wenn einem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seines Grundeigentums untersagt oder besonders stark eingeschränkt wird, weil ihm eine aus dem Eigentumsinhalt fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann ausnahmsweise eine Eigentumsbeschränkung einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne Grundeigentümer so getroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hiefür keine Entschädigung geleistet würde. In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer zukünftigen besseren Nutzung der Sache indessen nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grundstückes ist in der Regel eine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht gegebene Möglichkeit der Überbauung zu verstehen (BGE 114 lb 103 E. 2 und 118 E. 4, je mit Hinweisen; Enrico Riva, a.a.O., S. 164 ff.)

c) Vom Entzug einer wesentlichen aus dem Eigentum fliessenden Befugnis im Sinne des Tatbestandes der materiellen Enteignung kann zum vornherein nur dann gesprochen werden, wenn im Zeitpunkt der Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer Enteignung gleichkommen soll, eine raumplanerische Grundordnung galt, welche die Berechtigung zum Bauen auf dem fraglichen Grundstück einschloss (BGE 114 lb 303 E. 3a; 112 lb 398 E. 5a). Eine solche, der verfassungsrechtlichen Ordnung des Bodenrechts entsprechende Grundordnung liegt vor, wenn die Gemeinde über einen Nutzungsplan verfügt, der u. a. die Bauzonen in zweckmässiger Weise rechtsverbindlich von den Nichtbauzonen trennt. Bauzonen umfassen Land, das sich für die Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird (Art. 15 und 19 RPG; Art. 5 WEG; BGE 114 lb 303 E. 3a mit Hinweisen).

Wird bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, eine Liegenschaft keiner Bauzone zugewiesen, so liegt gemäss der von der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Klarstellung der Rechtslage befolgten Terminologie eine Nichteinzonung vor, und zwar auch dann, wenn die in Frage stehenden Flächen nach dem früheren, der Revision des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht überbaut werden konnten (BGE 117 lb 6 E. 3; 114 lb 303 E. 3b, je mit Hinweisen).

d) Wie das Bundesgericht wiederholt ausgeführt hat, löst die Nichteinzonung in eine Bauzone grundsätzlich keine Entschädigungspflicht aus (BGE 116 lb 384 E. 6a; 114 lb 303 E. 3c; 107 la 89). Nur ausnahmsweise kann die Nichteinzonung den Eigentümer enteignungsähnlich treffen, etwa dann, wenn er baureifes oder groberschlossenes Land besitzt, das von einem gewässerschutzrechtskonformen generellen Kanalisationsprojekt erfasst wird, und wenn er für die Erschliessung und Überbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat (so schon BGE 105 la 338 E. 3d), wobei diese Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein müssen (Enrico Riva, a.a.O., S. 180 FN 99). Sodann können weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundstück unter Umständen hätte eingezont werden müssen (BGE 112 lb 403 E. 6d; in BGE 117 lb 4 nicht publizierte E. 4). Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet (Art. 15 lit. a RPG) befindet (BGE 116 lb 384 E. 6a). Solche Umstände hätten möglicherweise eine Einzonung gebieten können, so dass der Eigentümer am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft realisierbaren Überbauung seines Landes rechnen durfte. Trifft all dies jedoch nicht zu, so kann nicht von einer enteignungsgleichen Wirkung der Nichteinzonung von Land in eine Bauzone gesprochen werden. Der Eigentümer besitzt grundsätzlich keinen Rechtsanspruch auf Einweisung seines Landes in eine Bauzone (BGE 116 la 235 E. 4c; 114 la 33 E. 6 mit Hinweisen), auch nicht, wenn er erschlossenes oder erschliessbares Land besitzt (BGE 116 la 195 E. 3c und d; 202 E. 2b mit Hinweisen). Dies ergibt sich aus dem Vorrang der rechtlichen Gegebenheiten, auf die in erster Linie abzustellen ist. Eine Voraussetzung der Überbaubarkeit einer Parzelle und damit deren Baulandqualität bildet die Zugehörigkeit des entsprechenden Landes zu einer Bauzone, weiche den aus der Neuordnung des Bodenrechts fliessenden verfassungs- und gesetzmässigen Anforderungen entspricht und weiche die Berechtigung zum Bauen einschliesst (BGE 114 lb 304 E. 3d und e mit Hinweisen).

5. Anhand dieser Kriterien ist nun zu prüfen, ob die Zuweisung der Parzellen Nr. 329 und 330 zur Landwirtschaftszone, wie sie von der Gemeindeversammlung am 4. November 1986 beschlossen worden ist, eine Nichteinzonung oder eine Auszonung darstellt.

In seinem Genehmigungsbeschluss vom 17. Januar 1989 hat der Regierungsrat zur Frage der Baugebietsdimensionierung folgendes ausgeführt (Ziffer 3.1, S. 5 f.):

"Die Mutation zum Zonenplan Siedlung sieht eine Baugebietsreduktion bzw. Auszonungsfläche von ca. 9,67 ha vor. Das verbleibende Baugebiet wird gemäss Ergänzungsbestimmung in zwei Etappen unterteilt. Das Baugebiet erster Etappe ist für die Überbauung bis zum Jahr 2000 bestimmt. Es hat somit das Land zu umfassen, das sich für die Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert ca. 15 Jahren benötigt und erschlossen wird. Das Baugebiet zweiter Etappe beinhaltet eine Gesamtfläche von rund 9,15 ha und ist für die spätere bauliche Nutzung vorbehalten.

In bezug auf die bauliche Entwicklung der Gemeinde haben Untersuchungen ergeben, dass die vorhandenen unüberbauten Reservebauflächen innerhalb des Baugebietes erster Etappe die Erstellung von zusätzlich mindestens ca. 200 bis 220 Wohnungen erlauben. Unter Berücksichtigung des regionalen Bedarfs kann angenommen werden, dass für den Zeitraum von 20 Jahren in der Gemeinde Seltisberg etwa 160 Wohnungen erstellt werden. Demzufolge wäre das Baugebiet erster Etappe für die zu erwartenden Wohnungen auch bei einem Planungshorizont bis etwa 2009 ausreichend dimensioniert.

Unter diesen Voraussetzungen entspricht das Baugebiet erster Etappe den Bestimmungen von Art. 15 RPG."

Den Ausführungen des Regierungsrats lässt sich entnehmen, dass die nach der Zonenplanmutation im Baugebiet verbleibenden Baulandreserven für den voraussichtlichen Bedarf der nächsten 15 bis 20 Jahre ausreichend sind. Das dem Baugebiet zweiter Etappe bzw. der Landwirtschaftszone zugewiesene Land umfasst insgesamt eine Fläche von mehr als 18 ha. Davon gehörten gemäss altem Zonenplan rund zwei Hektaren zur Zone für öffentliche Werke und Anlagen. Das restliche Areal von rund 16 ha befand sich in den Wohnzonen W1 und W2. Geht man pro Wohnhaus von einem durchschnittlichen Flächenbedarf von 1600 m² aus, so hätte dieses für den Wohnungsbau bestimmte Areal Platz für rund 100 weitere Einfamilien- oder Doppeleinfamilienhäuser geboten. Wird ein gewisser Anteil an Doppeleinfamilienhäusern in Rechnung gestellt, so entspricht dies einem Angebot von rund 150 Wohnungen. Die vor der Zonenplanrevision von 1986 vorhandene Baulandreserve hätte somit für mehr als 30 Jahre ausgereicht. Auch die der Beurteilung des Regierungsrats zugrundeliegende Prognose über die bauliche Entwicklung der Gemeinde ist nicht zu beanstanden. Der Regierungsrat ist davon ausgegangen, dass im Verlauf der nächsten 20 Jahre schätzungsweise 160 neue Wohnungen erstellt werden. Dies deckt sich annähernd mit der (mehr oder weniger linear verlaufenen) Zunahme während der letzten 20 Jahre. Zwischen 1970 und 1990 hat der Wohnungsbestand in der Gemeinde Seltisberg um 152 Wohnungen zugenommen (Gesamtwohnungsbestand 1970: 199; 1975: 239; 1980: 269; 1985: 310; 1990: 351; vgl. die statistischen Jahrbücher des Kantons Basel-Landschaft, Rubrik "Wohnungsbestand der Gemeinden").

Die bisher zum Baugebiet gehörenden Parzellen, die anlässlich der Zonenplanrevision von 1986 dem Landwirtschaftsgebiet oder dem Baugebiet zweiter Etappe zugeordnet wurden, hätten somit zusammen mit den im Baugebiet erster Etappe verbleibenden Baulandreserven für mindestens 30 bis 35 Jahre ausgereicht. Dies bedeutet, dass das Baugebiet bis 1986 erheblich zu gross dimensioniert gewesen ist und den Anforderungen des Raumplanungsgesetzes nicht entsprochen hat. Bei der Zuweisung der Parzellen Nr. 329 und 330 zur Landwirtschaftszone handelt es sich folglich nicht um eine Auszonung, sondern um eine Nichteinzonung.

6. Dieser planerische Eingriff ist von den Klägerinnen entschädigungslos zu dulden, sofern keine besonderen Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Entschädigung für materielle Enteignung rechtfertigen. Es bleibt deshalb zu prüfen, ob sich die Klägerinnen auf besondere Umstände berufen können.

a) Die Nichteinzonung kann 'eine Entschädigungspflicht auslösen, wenn es um baureifes oder grob erschlossenes Land innerhalb eines gewässerschutzrechtskonformen generellen Kanalisationsprojekts geht und wenn der Eigentümer zudem für dessen Erschliessung und Überbauung schon erhebliche Kosten aufgewendet hat. Planungskosten fallen in der Regel nicht ins Gewicht (vgl. Thomas Pfisterer, Entschädigungspflichtige raumplanerische Massnahmen, BVR 1990, S. 37, mit Hinweisen auf die Praxis des Bundesgerichts). Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz die Parzelle Nr. 330 mit überzeugender Begründung als baureif bezeichnet. Obwohl der bis zur Zonenplanänderung in der Bauzone gelegene Teil von seiner Konfiguration her keine idealen Voraussetzungen für eine Überbauung bietet, muss die faktische Überbaubarkeit gestützt auf den Entscheid des Baupolizeiamts vom 18. Dezember 1990 bejaht werden. Der Einwand der Beklagten, das vom Bauinspektorat beurteilte Projekt stelle kein sinnvoll nutzbares Wohnhaus dar, ist unzutreffend. Die langgezogene' Form des Wohnhauses ist sicher ungewöhnlich, doch kann nicht behauptet werden, eine Nutzung zu Wohnzwecken sei ausgeschlossen. Der grösste Raum (Wohnzimmer) umfasst immerhin eine Fläche von rund 24 m². Die Parzelle Nr. 329 ist, wie die Vorinstanz zutreffend festgestellt hat, nicht baureif. Hingegen kann die Parzelle - trotz der fehlenden Zufahrt - als grob erschlossen gelten. Unter Groberschliessung wird die Versorgung eines zu überbauenden Gebietes mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen verstanden; dazu gehören Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitungen sowie Strassen und Wege, die unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen (vgl. Art. 4 Abs. 1 WEG). Aufgabe der Feinerschliessung ist es sodann, die einzelnen Grundstücke mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen zu verbinden (vgl. Art. 4 Abs. 2 WEG; vgl. auch Leo Schürmann, Bau- und Planungsrecht, 2. Auflage, Bern 1984, S. 92). Im vorliegenden Fall wird die verkehrsmässige Groberschliessung des Gebiets, zu dem auch die Parzelle Nr. 329 zählt, von der Rebhaldenstrasse übernommen. Beide Parzellen haben sich zudem bis 1989 unbestrittenermassen innerhalb des generellen Kanalisationsprojektes (GKP) befunden. Die Anerkennung eines enteignungsähnlichen Tatbestandes setzt jedoch im Falle der Nichteinzonung zusätzlich voraus, dass die Eigentümer für die Erschliessung und Überbauung ihres Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet haben. Die Klägerinnen haben indessen zu keiner Zeit geltend gemacht, sie hätten - abgesehen von den Planungskosten - bereits erhebliche Aufwendungen für die Erschliessung oder Überbauung ihrer Parzellen getätigt. Auch gibt es in den umfangreichen Akten keine Hinweise darauf, dass die Klägerinnen beispielsweise Strassen- oder Kanalisationsanschlussbeiträge bezahlt haben. Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob solche Beiträge als erhebliche Kosten im Sinne der Gerichtspraxis anzusehen wären. Planungskosten könnten höchstens dann berücksichtigt werden, wenn sie sich auf ein bewilligungsfähiges Bauprojekt beziehen, das wegen der Zonenplanänderung hinfällig geworden ist. Die von den Klägerinnen geltend gemachten Planungskosten stehen jedoch durchwegs mit Baugesuchen im Zusammenhang, die mangels Zonenkonformität nicht bewilligt werden konnten. Das am 18. Dezember 1990 beurteilte Vorabklärungsgesuch fällt nicht in Betracht, weil es erst nach Inkrafttreten der Zonenplanänderung eingereicht worden ist.

b) Ein enteignungsähnlicher Tatbestand liegt ferner vor, wenn ein Areal, das sich im weitgehend überbauten Gebiet befindet, nicht eingezont wird. Der Begriff des weitgehend überbauten Landes ist eng zu verstehen; er umfasst im wesentlichen nur den geschlossenen Siedlungsbereich und eigentliche Baulücken (BGE 116 la 201 E. 2b; 118 lb 45 E. 4a, 344 E. 4a). Die Parzellen Nr. 329 und 330 haben sich bereits vor der Zonenplanänderung am Rand des Baugebiets befunden. Der vor der Zonenplanänderung geltende Baugebietsperimeter hat die beiden Parzellen bekanntlich durchschnitten, d.h. der grössere, nach Südosten gerichtete Teil dieser Parzellen hat sich im Landwirtschaftsgebiet befunden. Die gemäss altem Zonenplan im Baugebiet befindlichen Parzellenteile grenzen im Nordwesten an Parzellen, die seit längerer Zeit mehrheitlich überbaut sind. Würde solches "Bauzonen-Randgebiet" zum überwiegend überbauten Land gezählt, so hätte dies regelmässig eine Einzonungspflicht zur Folge. Dies wäre jedoch mit der haushälterischen Nutzung des Bodens im Sinne von Art. 1 Abs. 1 RPG nicht vereinbar. Wo eine Redimensionierung des Baugebiets erforderlich ist, erscheint es vielmehr naheliegend, die im "Bauzonen-Randgebiet- gelegenen Parzellen dem Landwirtschaftsgebiet zuzuweisen, soweit sie nicht als Baulandreserven für die nächsten 15 Jahre benötigt werden. Im vorliegenden Fall hat sich eine Nichteinzonung auch mit Rücksicht auf die Konfiguration der Parzellen, die eine vernünftige Überbauung jedenfalls stark erschwert hätte, aufgedrängt. Dass es sich bei den fraglichen Parzellen nicht um «eigentliche Baulücken" handelt, bedarf keiner näheren Erläuterung.

c) Schliesslich bleibt noch zu prüfen, ob allenfalls besondere Vertrauensschutzgesichtspunkte einen Einbezug in die Bauzone geboten hätten. Als vertrauensbegründende Umstände kommen in erster Linie behördliche Beschlüsse oder Zusicherungen in Frage, die beim Eigentümer die begründete Erwartung einer baldigen Überbaubarkeit seines Landes geweckt haben. Im vorliegenden Fall sind keine derartigen Umstände ersichtlich. Dies gilt namentlich in bezug auf die Gemeinde, die sich stets auf den Standpunkt gestellt hat, die im Baugebiet gelegenen Parzellenteile seien ohne Einbezug von weiterem Bauland nicht überbaubar. Aber auch der Regierungsratsbeschluss vom 1. Februar 1972, worin die Gemeinde verpflichtet worden ist, die am 2. Juli 1970 beschlossene "Auszonung" rückgängig zu machen, stellt keine taugliche Vertrauensgrundlage dar. Gegen die Anerkennung des Vertrauensschutzes spricht zunächst die Tatsache, dass zwischen dem Beschluss des Regierungsrats und dem Nichteinzonungsbeschluss der Gemeindeversammlung nahezu 15 Jahre vergangen sind. Dem Regierungsratsbeschluss kann zudem keine Zusicherung bezüglich der Überbaubarkeit des fraglichen Parzellenteils entnommen werden. Der Regierungsrat hat lediglich festgehalten, dass der in der Bauzone gelegene Teil der damaligen Parzelle Nr. 329 an die Eigentümer der Nachbarparzellen verkauft werden könne und dass diese die Möglichkeit hätten, das Land baulich zu nutzen.

7. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Zuweisung der Parzellen Nr. 329 und 330 zur Landwirtschaftszone als Nichteinzonung zu qualifizieren ist. Besondere Umstände, die ausnahmsweise die Zusprechung einer Entschädigung wegen materieller Enteignung rechtfertigen könnten, liegen nicht vor. Das vorinstanzliche Urteil muss deshalb insoweit aufgehoben werden, als es der Eigentümerin der Parzelle Nr. 330 eine Enteignungsentschädigung für den Minderwert ihrer Parzelle zugesprochen hat.

8. Selbst wenn keine materielle Enteignung vorliegt, besteht nach der Gerichtspraxis unter gewissen Voraussetzungen ein Anspruch auf Ersatz von Planungskosten, die infolge einer Änderung des Zonenplans nutzlos geworden sind. Erste und wichtigste Voraussetzung für einen Ersatzanspruch ist, dass das Bauvorhaben aufgrund der vor der Zonenplanänderung geltenden Bauvorschriften hätte bewilligt werden können (BGE 112 lb 118, 108 lb 352 ff. E. 4b; VGE vom 27. Januar 1988 i.S. G.-S. Erben und G.L. AG, BLVGE 1988, S. 110).

Die Vorinstanz hat einen Anspruch der Klägerinnen auf Ersatz von Planungskosten grundsätzlich abgelehnt, da keines der eingereichten Baugesuche eine Realisierungschance gehabt hätte. Hingegen ist die Beklagte zum Ersatz der Kosten eines Überbauungsmodells, das auf Veranlassung des Gemeinderates angefertigt worden sei, verpflichtet worden. Die Klägerinnen beharren im verwaltungsgerichtlichen Verfahren auf dem Ersatz der vollen Planungskosten; die Beklagte verneint demgegenüber eine Pflicht zur Übernahme der Kosten des Überbauungsmodells.

Die von den Klägerinnen geltend gemachten Architektenhonorare im Gesamtbetrag von Fr. 31'697.- stehen im Zusammenhang mit drei- Baugesuchen, weiche allesamt rechtskräftig abgewiesen worden sind (vom 25. Januar 1977; Entscheid des Baupolizeiamts vom 15. Mai 1980; Entscheid des Regierungsrats vom 2. Juli 1985). Die Klägerinnen wenden ein, das dritte Baugesuch sei nur deswegen nicht weiter verfolgt worden, weil sich eine andere Lösung abgezeichnet habe. Tatsache ist jedoch, dass die Klägerinnen ihre Beschwerde gegen den ablehnenden Regierungsratsbeschluss vom 2. Juli 1985 am 4. September 1985 zurückgezogen haben. Welche Motive diesem Rückzug zugrundegelegen haben, ist nicht relevant. Aus dem ablehnenden Entscheid des Bauinspektorats vom 4. Juni 1984 ergibt sich im übrigen, dass das dritte Baugesuch eine Nutzungsumlagerung vorausgesetzt hätte; eine entsprechende Ausnahmebewilligung war jedoch vom zuständigen Gemeinderat nicht erteilt worden. Die Klägerinnen haben sich im vorliegenden Verfahren mit den Gründen, die zur Ablehnung des dritten Baugesuchs geführt haben, nicht näher auseinandergesetzt. Das Verwaltungsgericht hat deshalb, selbst wenn es an die Rechtskraft des ablehnenden Regierungsratsbeschlusses vom 2. Juli 1985 nicht gebunden sein sollte, keinen Anlass, die Frage der Bewilligungsfähigkeit des dritten Bauprojekts nochmals eingehend zu prüfen. Es bleibt dabei, dass die Vorinstanz den Antrag der Klägerinnen auf Ersatz des Architektenhonorars zu Recht abgewiesen hat.

Unbegründet sind auch die Vorbringen der Beklagten in bezug auf die Pflicht zur Übernahme der Kosten des Überbauungsmodells. Ein Überbauungsmodell, das auch die in der Umgebung bestehenden Bauten einschliesst, gehört nicht zu den üblichen Baugesuchsunterlagen. Es ist denn auch unbestritten, dass die Klägerinnen dieses Modell auf Ersuchen des Gemeinderats haben anfertigen lassen. Obwohl der Gemeinderatsbeschluss vom 27. Februar 1979 die Frage der Kostentragung offenlässt, erscheint es richtig, diese Kosten der Beklagten als Verursacherin zu überbinden.

VGE vom 11. 8.1993 i.S. EWG S. und H.V. und S. Erben (Nr. 64 /Nr. 65).

Fortsetzung

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