Basellandschaftliche Verwaltungsgerichtsentscheide 1987

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13.2 Entschädigung für die Enteignung eines Durchgangsrechtes

Vor der Enteignung vorwirkende, werkbedingte Nachteile dürfen bei der Ermittlung des Wertes des unbelasteten Grundstücks nicht berücksichtigt werden.

Der Verkehrswert eines Grundstücks ist nach der statistischen Methode zu ermitteln.

Solange die Intensität der baulichen Nutzung durch die Errichtung einer belastenden Dienstbarkeit nicht geschmälert wird, darf die der Überbauung entzogene Fläche nicht zum vollen Verkehrswert entschädigt werden,

Sachverhalt

Mit Entscheid vom 10. November 1982 hatte das Verwaltungsgericht über die Entschädigungshöhe zu urteilen, welche aus der Enteignung eines Durchgangsrechts entstanden ist (vgl. für den Sachverhalt sowie das Urteil BLVGE 1982, Seite 117 ff.).

Gegen dieses Urteil erhob der Betroffene staatsrechtliche Beschwerde beim Bundesgericht, welches diese teilweise guthiess und das angefochtene Verwaltungsgerichtsurteil aufhob (vgl. ZBI. 87 (1986), Seite 448 ff.). Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid insbesondere fest, dass die durch die gezogene Baulinie entstandene Wertverminderung bei der Grundstücksschätzung vor der Enteignung, entgegen den Feststellungen des Verwaltungsgerichts, nicht berücksichtigt werden dürfe. Es handle sich bei der Baulinie nämlich um einen werkbedingten Nachteil, dessen Berücksichtigung - auch wenn er im massgeblichen Schätzungszeitpunkt bereits gegeben war - dem in Art. 22ter Abs. 3 BV verankerten Grundsatz der vollen Entschädigungspflicht widerspreche. Damit habe eine Neuberechnung der Entschädigung nach der Differenzmethode zu erfolgen, die bei einem Mindestwert des m2 Preises der Parzelle von Fr. 75.- weit höher als veranschlagt ausfallen müsse.

Erwägungen

2. Für die Festlegung de, Enteignungsentschädigung nach der Differenzmethode ist zunächst der Verkehrswert zu ermitteln, den das Grundstück vor der Enteignung gehabt hat. Das Bundesgericht hat in seinem Urteil vom 4. September 1985 klar gestellt. dass eine allfällige Wertverminderung. welche auf die Ziehung der Baulinie zurückzuführen ist. einen werkbedingten Nachteil darstellt und folglich bei der Ermittlung des Werts des dienstbarkeitsfreien Grundstücks nicht berücksichtigt werden darf.

Nach ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts ist der Verkehrswert,. sofern die entsprechenden Grundlagen dafür vorhanden sind. nach der statistischen Methode zu ermitteln (vgl. VGE vom 15. Mai 1974 i.S. Sch. und Konsorten, BJM 1975. Seite 39 f.). Das Verwaltungsgericht hat zu diesem Zweck eine Landpreisstatistik über das in den Jahren 1981/82 in der Gemeinde Hölstein gehandelte Bauland angefordert.

Diese Statistik zeigt, dass in der Zone WG 3. worin sich auch die Parzelle des Beschwerdeführers befindet, folgende Handänderungen stattgefunden haben:

Die Parzelle des Beschwerdeführers befindet sich im Flurgebiet „B.",. doch unterscheidet sich dieses nicht wesentlich vom benachbarten Flurgebiet „A.",. so dass grundsätzlich alle aufgeführten Grundstückverkäufe in den Vergleich einzubeziehen sind. Die Grunde. weshalb bei den beiden Verkäufen im Flurgebiet „B." lediglich ein Verkaufspreis von Fr. 40.-/ m2 erzielt worden ist. sind dem Gericht nicht bekannt. Diese Preise fallen jedoch (auch im Vergleich zu den in der Zone W2 gehandelten Preise) derart aus dem Rahmen. dass sie kaum als repräsentativ gelten können. Das Gericht hält deshalb die Annahme eines durchschnittlichen Verkehrswert von Fr. 120.-/ m2 für angemessen. Diesen Durchschnittspreis hat auch die Gemeindeverwaltung Hölstein in ihrer Antwort auf die gerichtliche Anfrage vom 10. Juni 1986 angegeben. Der vom Enteigner zugestandene Verkehrswert von Fr. 75.-/m2 wäre dagegen selbst dann zu niedrig, wenn die beiden Handänderungen ä Fr. 40.-/ m2 in die Durchschnittsberechnung einbezogen wurden.

Es bleibt nun zu prüfen, inwiefern das Grundstück durch die Errichtung der Dienstbarkeit samt werkbedingten Nachteilen (Ziehung der Baulinie) eine Wertverminderung erlitten hat. Die Parzelle des Beschwerdeführers weist eine Gesamtfläche von 2607 m2 auf. Davon war bereits vor der Enteignung ein Teilstück von ca. 450 m2 infolge Zugehörigkeit zur 0eW-Zone der Überbauung entzogen. Für die Berechnung der Bebauungs- bzw. Nutzungsziffer (20 bzw. 58%) blieb jedoch die gesamte Parzellenfläche massgebend. Durch die Enteignung (mit Einschluss des werkbedingten Nachteils in Form einer Baulinie) reduzierte sich die überbaubare Fläche um weitere 340 m2 (Uferweg: 136 m2 Streifen zwischen Uferweg und Baulinie: 204 m2) . Hingegen hatte die Enteignung keinen Einfluss auf das realisierbare Bauvolumen, blieb doch für die Errechnung der Bebauungs- und Nutzungsziffer weiterhin die ganze Parzellenfläche bestimmend. Die Intensität der baulichen Nutzung wurde somit trotz Reduktion der überbaubaren Fläche - insgesamt nicht geschmälert. Einzig die Gestaltungsfreiheit hinsichtlich der Grundrisse einer allfälligen Überbauung erfuhr durch die Verkleinerung der überbaubaren Fläche eine geringfügige Einschränkung. Ein messbarer Einfluss auf die Höhe der Baukosten ist jedoch - entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers - damit nicht verbunden.

Diese Überlegungen zeigen, dass die der Überbauung entzogene Fläche jedenfalls nicht zum vollen Verkehrswert entschädigt werden darf. Eine Entschädigung zum vollen Verkehrswert ist um so weniger gerechtfertigt, als die Ziehung einer Baulinie unter dem Gesichtspunkt der materiellen Enteignung in der Regel keine Entschädigungspflicht nach sich zieht (vgl. lmboden/Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, 5. Auflage, Basel und Stuttgart 1976, Nr. 130 B lllc). Selbst bei der formellen Enteignung wird das vor der Baulinie gelegene „Vorgartenareal" normalerweise tiefer als das übrige Land bewertet, wenn die Abtretung die bauliche Nutzung des Grundstücks nicht beeinträchtigt (VGE vom 12. November 1968 i.S. G.P., BLVGR 1968 Seite 20; Hess/Weibel, a.a.O., N. 106 zu Art. 19). Welche Entschädigung der wirklichen Differenz des Parzellenwertes vor und nach der Enteignung entspricht, ist rechnerisch nicht genau feststellbar, sondern kann nur nach pflichtgemässem Ermessen geschätzt werden (vgl. Peter Wiederkehr, a.a.O., Seite 72). Als Faustregel hat sich der Grundsatz herausgebildet, dass vom Verkehrswert eines unüberbauten Grundstückes zwei Drittel auf die bauliche Nutzungsmöglichkeit und bloss ein Drittel auf die reine Fläche entfallen (vgl. das Urteil des Enteignungsgerichts vom 6. Oktober 1977 i.S. F.S., Seite 5). Das Angebot des Enteigners, den der Überbauung entzogenen Landstreifen zu einem Drittel des Verkehrswerts zu entschädigen, entspricht dieser Bewertungsregel. Da keine triftigen Gründe für eine höhere Entschädigung sprechen, kann sich das Gericht diesem Vorschlag mehrheitlich anschliessen. Der Beschwerdeführer hat somit unter dem Titel der Minderwertentschädigung (§ 19 Abs, 1 lit. b EntG) Anspruch auf einen Betrag von Fr. 13600.- (340 m2 a Fr. 40.-).

Entscheid vom 18.2.1987 i.S. L.J. (Nr. 9).

Eine gegen diesen Entscheid erhobene staatsrechtliche Beschwerde ist am 19.1.1988 vom Bundesgericht abgewiesen worden.

Fortsetzung

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