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Basellandschaftliche Verwaltungsgerichtsentscheide 1986 |
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| 6.3 Geltungsdauer einer Baubewilligung Rechtsgenüglicher Baubeginn bei der Überbauung eines Areals mit mehreren Gebäuden und die angemessene Bauzeit (§ 132 Abs. 1 BauG; E. 1-3). Die Baubewilligung kann ihre Wirksamkeit erst nach vorheriger Androhung verlieren (E. 3). Sachverhalt Am 6. September 1974 erteilte das Baupolizeiamt dem Baukonsortium X (Projektverfasser: K.P.T.) eine Baubewilligung für die Erstellung einer Einfamilienhaus-Überbauung. Die erste Etappe wurde in den folgenden Jahren ausgeführt. Gestützt auf geänderte Pläne erteilte das Baupolizeiamt am 30. März 1979 eine Nachtrags-Baubewilligung für die zweite Bauetappe (Häuser A1/2, B1-4). Mit einer weiteren Nachtragsbewilligung vom 12. Dezember 1980 genehmigte das Baupolizeiamt schliesslich geänderte Pläne für die Häuser B1/2. Am 27. Januar 1982 teilte das Baupolizeiamt der Bauherrschaft mit, dass die Baubewilligung gemäss § 132 BauG erloschen sei. Nachdem die Bauherrschaft gegen diese Rechtsauffassung Protest erhoben hatte, kam das Baupolizeiamt auf seinen Entscheid zurück. Am 13. April 1982 teilte die Bewilligungsbehörde mit, dass die Baubewilligung die Gültigkeit für die Überbauung der Parzelle Nr. 3556 per 12. Dezember 1982 verlieren werde, sofern bis zu diesem Zeitpunkt nicht mit der Bautätigkeit im normalen Umfang begonnen werde. Anlässlich der Schnurgerüstkontrolle stellte der Grundbuchgeometer am 5. Januar 1983 fest, dass mit den Bauarbeiten für das Haus Bl am 19. November 1982 begonnen worden ist. Am 3. November 1983 stellte ein Beamter des Baupolizeiamtes fest, dass Erdbewegungen sowie der Aushub für Haus Bl ausgeführt worden sind und bei Haus Bl die Bodenplatte sowie die südliche Kellerwand mit beidseitigen Flügelmauern betoniert worden sind. Das Baupolizeiamt verfügte daraufhin am 10. November 1983, dass die am 30. März 1979 und am 12. Dezember 1980 erteilten Baubewilligungen für die zweite Bauetappe ihre rechtliche Wirkung verloren hätten. Diese Verfügung zog K.P.T. ohne Erfolg an die Baurekurskommission sowie an den Regierungsrat weiter. Erwägungen 1. Gemäss § 132 Abs. 1 BauG hört jede rechtliche Wirkung einer Baubewilligung auf, wenn die Bauten nicht innert eines Jahres. vom Tage der endgültigen Bewilligung an gerechnet, begonnen und innen angemessener Bauzeit vollendet werden. Die Geltungsdauer einer rechtskräftigen Baubewilligung ist somit in zweifacher Hinsicht befristet. Sowohl die Nichtinangriffnahme der Bauarbeiten innert Jahresfrist seit Bewilligungserteilung als auch die Nichtvollendung innert angemessener Frist führen zum Erlöschen der Bewilligung. Diese Regelung soll verhindern, dass noch Jahre nach dem Inkrafttreten neuer Bauvorschriften nach altem Recht gebaut werden kann. Das Einholen von Baubewilligungen „auf Vorrat" wird dadurch verunmöglicht (vgl. BVR 1976, Seite 478). Die Befristung der Geltungsdauer dient zudem der Rechtssicherheit (vgl. Erich Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Auflage, Aarau 1985, N. 1 zu § 154). 2. im vorliegenden Fall begann die Frist für die Inangriffnahme der Bauarbeiten mit der Erteilung der Nachtragsbewilligung vom 12. Dezember 1980 zu laufen. Mit Schreiben vom 13. April 1982 verlängerte das Baupolizeiamt diese Frist um ein Jahr, d.h. bis zum 12. Dezember 1982. Mit den Bauarbeiten für das Haus Bl wurde innerhalb der verlängerten Frist, nämlich am 19. November 1982, begonnen. Dennoch vertreten die Vorinstanzen die Auffassung, es könne nicht von einem rechtsgenüglichen Baubeginn gesprochen werden, da nur gerade an einem von sechs insgesamt geplanten Häusern gearbeitet worden sei. Dieser Betrachtungsweise kann indessen nicht gefolgt werden. Gilt eine Baubewilligung für die Überbauung eines Areals mit mehreren Gebäuden, die zeitlich gestaffelt erstellt werden sollen, so ist die Frist für den Baubeginn als eingehalten zu betrachten. wenn wenigstens ein Gebäude rechtzeitig in Angriff genommen wurde (vgl. Aldo Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern 1971, N. 38 zu Art. 1). Eine Benachteiligung kleinerer Bauunternehmer, die durch die gleichzeitige Erstellung mehrerer Häuser finanziell überfordert wären, wird dadurch vermieden. Es kann deshalb im vorliegenden Fall offen bleiben, ob es technisch möglich gewesen wäre, die Fundamente für mehrere Häuser gleichzeitig zu erstellen. Der Beschwerdeführer hat somit die Bautätigkeit innerhalb der erstreckten Frist in ausreichendem Umfang aufgenommen. 3. Es bleibt zu prüfen, ob die Baubewilligung wegen Überschreitung der angemessenen Bauzeit erloschen ist. Als „angemessene Bauzeit" ist die Zeit zu verstehen, welche für die Errichtung der bewilligten Baute nach technischen Gesichtspunkten normalerweise benötigt wird (Entscheid des Regierungsrats des Kantons Basel-Landschaft vom 1. August 1947, ZBI 48 (1947) Seite 475 ff.). Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der Aktennotiz des zuständigen Beamten, der das Baugelände am 3. November 1983 besichtigt hat. dass im Verlauf der vorangegangenen elf Monate nur ein sehr bescheidener Baufortschritt erzielt wurde. Gemäss diesen Feststellungen waren am Tage des Augenscheins lediglich die Bodenplatte sowie die südliche Kellerwand mit den beidseitigen Flügelmauern des Hauses Bl betoniert. Die Bauarbeiten sind somit in einem Anfangsstadium stecken geblieben, was nach einem rein objektiven Massstab als ungenügend zu taxieren ist. Ob bei der Beurteilung auch allfällige Entschuldigungsgründe für eine Verzögerung zu berücksichtigen sind, kann offen bleiben (bejahend: Peter Dilger, Raumplanungsrecht der Schweiz, Zürich 1982, Seite 261: Erich Zimmerlin, a.a.O., N. 2 zu § 154). Entscheidend ist nämlich die Frage, ob die Baubewilligung bei ungenügendem Baufortschritt ipso iure erlischt, oder ob diese Rechtsfolge erst nach vorheriger Androhung eintreten kann. Da der Eintritt der Rechtsfolge vom Verhalten des Betroffenen sowie von der Würdigung eines unbestimmten Rechtsbegriffs („angemessene Bauzeit") abhängig ist. kann die Baubewilligung nach Auffassung des Gerichts ihre Wirksamkeit erst nach vorheriger Androhung verlieren. Eine vorgängige Androhung wäre entbehrlich, wenn das Erlöschen der Baubewilligung an den Ablauf einer genau definierten Frist geknüpft wäre. Gemäss § 88 des Baugesetzes des Kantons St. Gallen führen beispielsweise erst Unterbrechungen von mehr als einem Jahr zum Erlöschen der Bewilligung. Die Regelung von § 132 Abs. 1 BauG lässt der Bewilligungsbehörde jedoch einen gewissen Ermessensspielraum, so dass der Bauherr nicht wissen kann, ob die Geduld der Behörde bereits erschöpft ist. Es erscheint deshalb nicht zulässig, den Betroffenen - ohne Vorwarnung - mittels Feststellungsverfügung vor vollendete Tatsachen zu stellen. Stellt die Behörde fest, dass die Bautätigkeit stillsteht, so hat sie dem Bauherrn eine kurze, den Umständen angemessene Frist zur Wiederaufnahme der Bauarbeiten zu setzen. Es besteht insofern eine Parallele zur Ersatzvornahme, wo die Behörde ebenfalls erst nach vorheriger Androhung zur Zwangsvollstreckung schreiten darf (vgl. Heinrich Andreas Müller, Der Verwaltungszwang, Diss. Zürich 1976, Seite 122). Die angefochtene Verfügung, welche sich unter Missachtung der vorgenannten Regeln darauf beschränkt hat, das Erlöschen der Baubewilligung festzustellen, erweist sich somit als rechtswidrig. Dem Beschwerdeführer hätte vorerst eine Nachfrist eingeräumt werden müssen, um diese Rechtsfolge durch Wiederaufnahme der Bauarbeiten abzuwenden. Die Beschwerde muss folglich gutgeheissen werden. Urteil vom 23.4.1986 i.S. T.K.F. (Nr. 36). 49 |
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