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Ombudsman; Jahresbericht 1993 |
Anliegen Die Gebrüder X haben als Vertreter ihrer Schwester, Frau Y, folgende Angelegenheit zur Prüfung unterbreitet: Nach dem Tode des Ehemannes von Frau Y bildete sie, ihr Schwager und ihre Schwiegermutter eine Erbengemeinschaft. Die Schwiegermutter wohnte vorerst noch in der der Erbengemeinschaft gehörenden Liegenschaft und wechselte dann ins Alters- und Pflegeheim. Die Liegenschaft sei anschliessend ohne die Einwilligung ihrer Schwester - obwohl noch kein öffentlich beurkundeter Vertrag vorliege - bereits "verkauft "worden. Im Kaufvertragsentwurf stehe ein Verkaufspreis von 460'000 Franken. Die Liegenschaft habe aber einen wesentlich höheren Wert. Die Gebrüder X hätten mindestens einen Interessenten nachweisen können, der 600'000 Franken für die Liegenschaft bezahlt hätte. Sie sind der Auffassung, dass der Schwager ihrer Schwester gestützt auf zwei gefällige private Verkehrswertschätzungen einen viel zu tiefen Verkaufspreis angesetzt habe. Sie vermuten, dass unter dem Tisch Gelder geflossen seien. Gegenüber der Bezirksschreiberei rügen sie, dass sie, obwohl sie wisse, dass der Verkaufspreis der Liegenschaft zu tief angesetzt sei, nichts dagegen unternehme. Im weiteren bemängelten sie, dass die Abteilung Schenkung- und Erbschaftssteuern insofern zur zu niedrigen Kaufpreisofferte beigetragen habe, als sie im Nebeninventar eine Verkehrswertschätzung der Liegenschaft von 410'000 Franken aufgenommen habe. Die Gebrüder X hätten sich mit der Abteilung Nach- und Strafsteuer in Verbindung gesetzt um darauf hinzuwirken, dass die Abteilung Erbschaftssteuern richtig verfahre. Schliesslich bemängeln die Gebrüder X, dass die Abteilung Alters- und Pflegeheime der Volkswirtschafts- und Sanitätsdirektion (VSD) mit einem Schreiben vom 22. Juni 1993 der unrichtigen Einschätzung des Marktpreises Vorschub leistete und ihrer Schwester Angst eingeflösst habe, damit diese endlich dem Verkauf der Liegenschaft mit dem zu niedrigen Kaufpreis zustimme. Die Gebrüder X sind der Auffassung, dass dieser Brief vom Schwager ihrer Schwester bei der genannten Abteilung bestellt worden sei, um ihre Schwester unter Druck zu setzen. Im weiteren fügen sie bei, unter diesen Umständen müsste sich doch auch herausfinden lassen, ob die Pflegekosten für Frau Y tatsächlich 91'000 Franken pro Jahr betragen, oder ob da auch "Krämpfe getrieben wurden, wie beim Grundstückgeschäft".
Abklärungen und Beurteilung 1. Vorweg ist festzustellen, dass der Ombudsman in keiner Weise sich mit privatrechtlichen Angelegenheiten befassen und sich über die Richtigkeit eines Verkaufspreises einer Liegenschaft äussern kann. Er hat lediglich zu prüfen, ob - im vorliegenden Fall - Behörden und Instanzen, die sich von Amtes wegen mit der vorgetragenen Angelegenheit zu befassen haben, sich rechtmässig, korrekt und zweckmässig verhalten haben. 2. Meine Abklärungen bei der Bezirksschreiberei Z haben ergeben, dass zum Zeitpunkt der Vorbringen der Gebrüder X, die fragliche Liegenschaft noch nicht verkauft worden war. Es lag erst die Anmeldung eines Kaufvertrages bzw. ein Entwurf für eine öffentliche Urkunde über einen Kaufvertrag vor. Anfangs November 1993 kam der Verkauf der Liegenschaft schliesslich zustande. Der von seiner Schwester bevollmächtigte Bruder stimmte dem Erbgang, der Erbteilung und dem Kaufvertrag zu. Die Schwester wurde mit einem Check per Saldo aller Ansprüche abgefunden. Der Bezirksschreiberei kann kein Vorwurf gemacht werden. Sie hat rechtmässig und korrekt gehandelt. 3. Im weiteren haben meine Abklärungen in steuerrechtlicher Hinsicht ergeben, dass die Abteilung Erbschafts- und Schenkungssteuer rechtmässig gehandelt hat. Aufgrund meiner Anfrage erfolgte lediglich eine Korrektur beim Brandlager, indem vom Neuwert anstatt vom Zeitwert auszugehen ist, was zu einer Höherbewertung der Liegenschaft von rund 48'000 Franken führt. Die Bewertungsgrundsätze der Regierungsratsverordnung zum Gesetz über die Erbschafts- und Schenkungssteuern vom 16.6.1981 (RRVO z. ESchG), insbesondere die §§ 1 und 2 werden in Verbindung mit § 15 des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes vom 7.1.1980 ESchG eingehalten. Sie lauten: "Die steuerbaren Zuwendungen werden, sofern die nachfolgenden Bestimmungen nichts Abweichendes vorschreiben, zum Verkehrswert im Zeitpunkt des Vermögensüberganges bewertet." (§ 15 ESchG) "Als Verkehrswert eines überbauten Grundstückes gilt die Summe aus Zustandswert des Gebäudes, Baunebenkosten und Landwert" (§ 1 RRVO z. ESchG). "Als Zustandswert des Gebäudes gilt die, von der Basellandschaftlichen Gebäudeversicherung festgesetzte und im Zeitpunkt der Bewertung gültige Versicherungssumme. Entspricht die Versicherungssumme dem Neuwert des Gebäudes, so ist das Alter des Gebäudes gemäss § 5 als wertvermindernd zu berücksichtigen. Ist die Versicherungssumme mit dem Zeitwert identisch, so gilt dies als Zustandswert" (§ 2 RRVO z. ESchG). Die Abteilung Erbschaft- und Schenkungssteuer ist vor dem Vorwurf zu schützen, sie hätte mit ihrer gesetzeskonformen Bewertung, Einfluss auf einen zu niedrigen Verkaufspreis der Liegenschaft genommen. Die Abteilung Nach- und Strafsteuer ist ebenfalls pflichtgemäss vorgegangen. 4. Zu prüfen ist schliesslich der an die Abteilung Alters- und Pflegeheime (VSD) gerichtete Vorwurf, von ihr sei ein vom Schwager von Frau Y bestelltes Schreiben, datiert vom 22.6.1993, verfasst worden, welches angeblich dem Zweck diente, die Petentin unter Druck zu setzen, damit sie endlich dem Verkauf der Liegenschaft zu einem zu tief angesetzten Verkaufspreis zustimme. Der Brief hat folgenden Wortlaut: "Bedingt durch die Heimkosten ist das Kapital auf rund Fr. 25'000.-- zurückgegangen. Da für die Liegenschaft ein Käufer vorhanden ist, ist in der heutigen Situation der Verkauf zu realisieren. Durch die Verunsicherung in der Wirtschaftslage wird ein grosser Teil der potentiellen Käufer einer Liegenschaft von einem Kauf abgehalten. Das Angebot nach Liegenschaften steigt, die Nachfrage stagniert, so dass die Liegenschaftspreise zumeist auf der heutigen Höhe verharren werden. Wir hoffen, Ihnen mit diesen Angaben dienen zu können und sind zu weiteren Auskünften gerne bereit." Auf meine Anfrage hat die Abteilung Alters und Pflegeheime folgendes ausgeführt: "Die Mutter von Herrn Z (Schwager der Petentin) lebt als Pflegebewohner-in im Alters- und Pflegeheim mit einer Tagestaxe von Fr. 229.-- oder 83'585.-- pro Jahr. Als Mietwert des Hauses wird der Bundessteurwert mit Fr. 12'600.-- jährlich eingesetzt (da uns kein Mietvertrag zugestellt wurde). Die 9% Vermögensverzehr betragen Fr. 15'593.-- pro Jahr. Sofern das Haus nicht vermietet wird, fehlen somit jährlich Fr. 12'600.-- + Fr. 15'593.-- = Fr. 28'193.-- an die Heimkosten, ohne die persönlichen Auslagen, Krankenkassenprämien usw. Herr Z hat erklärt, dass er finanziell ausserstande ist, die erhebliche Differenz nach dem Abbau des Kapitals selbst zu bezahlen. Die Liegenschaft hat bisher stets nur zu Streitigkeiten geführt, so dass eine Erbteilung aufgrund des Hausverkaufes als die geeignete Lösung erscheint. Unter diesem Gesichtspunkt entstand mein Schreiben zum Hausverkauf. Käufer, Verkaufspreis und Gutachten sind mir nicht bekannt und gehören auch nicht zur Finanzierung der Heimkosten." Ergänzend wurde in einer zusätzlichen Stellungnahme ausgeführt: "Herr Z hat mir telefonisch die Familiensituation geschildert. Ich empfahl ihm, eine Erbteilung des Nachlasses zu veranlassen, d.h. die Liegenschaft zu verkaufen und den Erlös auf die Erben aufzuteilen." Es ist kaum einzusehen, weswegen eine telefonische Auskunft an Herrn Z seitens der Abteilung Alters- und Pflegeheime nicht genügt hätte, wenn er sie nur für sich gebraucht hätte. Das Schreiben vom 22.6.1993 wurde von Herrn Z an seine Schwägerin weitergeleitet. Sie fühlte sich nach Aussagen ihrer Brüder dadurch unter Druck gesetzt. Zum ersten Satz des zitierten Briefes: "Bedingt durch die Heimkosten ist das Kapital auf rund Fr. 25'000.-- zurückgegangen", ist folgendes zu bemerken: In den Verfügungen der VSD vom 4.12.1992 bzw. 7.10.1993 figurieren unter der Rubrik Vermögensstand der Heimbewohnerin gemäss letzter Steuertaxation per 1.1.1991, welcher einer der Ausgangspunkte für die Festsetzung des Staatsbeitrages für Bewohner/innen der Alters- und Pflegeheime bildet, folgende Positionen:
Der Vermögensverzehr von 9%, der zur Bestreitung der Heimkosten beigesteuert werden muss, beträgt somit 15'593 Franken pro Jahr. Seit dem Heimeintritt der Schwiegermutter von Frau Y am 10.6.1992 bis zur Verfassung des zitierten Schreibens am 22.6.1993 konnte sich das Kapitalvermögen von 90'252 Franken (Stand per 1.1.1991) bedingt durch den Heimaufenthalt also lediglich um rund 16'000 Franken vermindert haben. Die Abteilung Alters- und Pflegeheime musste wohl wissen, dass ihr Schreiben zur Weiterleitung an eine Drittperson bestimmt war. Unter dieser Bedingung hätte sie überprüfen müssen, ob die Kapitalvermögensabnahme auf 25'000 Franken tatsächlich lediglich durch den Vermögensverzehr von rund 16'000 Franken bedingt war. In der vorliegenden Form konnte der zitierte Satz tatsächlich den Eindruck erwecken, dass die hohen Kosten für das Alters- und Pflegeheim schliesslich nur durch den Verkauf der Liegenschaft gedeckt werden könnten. Diesbezüglich ist auszuführen, dass in der Wegleitung der VSD "7 Bausteine zur Finanzierung eines Platzes in einem subventionierten APH im Kanton Baselland" vom 19.3.1993 ausdrücklich steht: "Das Eigenheim muss wegen des Heimaufenthaltes nicht verkauft werden." Im weiteren ist zu erwähnen, dass der Vermögensverzehr von z.Zt. 9% (ab 1.1.1994 10%) vom Restvermögen erfolgt, er also - in absoluten Zahlen - kontinuierlich kleiner wird. Wesentlich ist auch zu wissen, dass die Heimbewohnerin neben ihrer AHV-Rente eine Ergänzungsleistung erhält und eine Hilflosenentschädigung. Unter dem Gesichtspunkt der Finanzierung des Heimaufenthaltes wäre die Empfehlung, den Verkauf der Liegenschaft zu realisieren also nicht nötig gewesen. Die Abteilung Alters- und Pflegeheime hat sich nicht auf private Angelegenheiten innerhalb einer Erbengemeinschaft einzulassen. Auch spekulative Überlegungen zum Liegenschaftsmarkt fallen nicht in ihre Kompetenz. Ihre Ausführungen haben bei Frau Y den Eindruck erweckt, sie müsste dem Verkauf der Liegenschaft sofort zustimmen. Ein Schaden ist von der Petentin nicht dargetan oder bewiesen worden. Vielmehr wurde dem Verkauf der Liegenschaft - allerdings nolens volens - zugestimmt. Es kann also nicht davon ausgegangen werden, dass die Petentin ausschliesslich durch das Schreiben vom 22.6.1993 derart unter Druck gesetzt worden wäre, dass sie dem Verkauf der Liegenschaft schliesslich zustimmte.
Ergebnis Die Vorwürfe gegenüber der Bezirksschreiberei Z und der Kantonalen Steuerverwaltung müssen zurückgewiesen werden. Der Abteilung Alters- und Pflegeheime empfehle ich, sich in keiner Weise auf privatrechtliche Angelegenheiten - im vorliegenden Fall - auf Erbstreitigkeiten einzulassen. Auskunftsschreiben sind auf die Darstellung des objektiven Sachverhaltes und die Rechtslage zu beschränken. | |||||||||||||||||||