Grundbuchämter: Häufig gestellte Fragen im Grundbuchwesen
Miteigentum und Gesamteigentum sind die beiden zulässigen Formen von gemeinschaftlichem Eigentum. Haben mehrere Personen ein Grundstück nach Bruchteilen in ihrem Eigentum, so sind sie Miteigentümerinnen und Miteigentümer. Jeder Miteigentümer hat für seinen Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers; der jeweilige Miteigentumsanteil kann veräussert und mit Hypotheken belastet werden. |
Gesamteigentum liegt vor, wenn mehrere Personen eine Gemeinschaft bilden und ein Grundstück kraft ihrer Gemeinschaft erwerben. Die einzelnen Gesamthandanteile zeigen nach aussen keine Wirkung und können weder veräussert noch mit Hypotheken belastet werden. Gesamteigentümerinnen und Gesamteigentümer können nur gemeinschaftlich handeln. |
|
|
|
2. Was bedeutet es, wenn die Gewährleistung für Mängel vertraglich wegbedungen wird? Was sind offene und was versteckte Mängel? |
Die Verkäuferschaft eines Grundstücks haftet der Käuferschaft sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch für körperliche oder rechtliche Mängel. Diese im Gesetz vorgesehene Gewährleistung kann vertraglich aufgehoben werden. In diesem Fall haftet die Verkäuferschaft nur, wenn er Mängel arglistig verschwiegen und die Käuferschaft absichtlich getäuscht hat. |
Offene Mängel wie z.B. mangelnde Bewohnbarkeit von Räumen, Feuchtigkeit von Gebäuden etc. hat die Käuferschaft der Verkäuferschaft dem Verkäufer sofort nach Antritt (vgl. Frage 11.) anzuzeigen. Versteckte Mängel sind auch nach sorgfältiger Prüfung bei Antritt erst in einem späteren Zeitpunkt erkennbar. Liegen versteckte Mängel vor wie z.B. Altlasten eines Grundstücks, mangelnde Fundierung bei schlechten geologischen Bodenverhältnissen, defekte Heizung etc. muss die Anzeige sofort nach Entdeckung der Mängel erfolgen. |
|
|
|
Es handelt sich dabei um Allgemeine Geschäftsbedingungen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA). Der Bauwerkvertrag wird weitgehend durch diese Normen beherrscht. Die SIA-Norm 118 regelt insbesondere die Mängelrechte der Bestellering oder des Bestellers sowie die Rüge- und Verjährungsfristen und weicht dabei von der gesetzlichen Regelung ab. |
|
|
|
Erschliessungskosten sind die von Kanton, Gemeinde und Versorgungsbetrieben erhobenen Beiträge an das Erstellen von Wasserleitungen, Kanalisation, Stromleitungen, Radio- und Fernsehanschluss sowie Strassen. |
|
|
|
Bund, Kantone und Gemeinden beschränken das Grundeigentum im Interesse der Allgemeinheit. Dies geschieht unter anderem durch Bau- und Zonenbestimmungen, feuer- und gesundheitspolizeiliche Vorschriften sowie den Heimat- und Denkmalschutz. Auskünfte über öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen erteilen die jeweilige Gemeindeverwaltung sowie das Amt für Raumplanung. |
|
|
|
Zahlstelle ist die Adresse für das Überweisen der Kaufpreissumme. |
Eine Treuhandstelle ist entsprechend dem jeweiligen Auftrag zusätzlich dafür besorgt, dass die auf Verkäuferschaft entfallenden Gebühren und Steuern bezahlt und noch bestehende Pfandschulden abgelöst werden. Je nach Umfang der zu erwartenden Zahlungsverpflichtungen ist die Kaufsumme ganz oder teilweise der Verfügungsmacht der Verkäuferschaft entzogen, bis sämtliche Schulden bezahlt sind. Das Mitwirken einer Treuhandstelle ist kostenpflichtig. |
|
|
|
7. Was ist zu beachten, wenn Pensionskassengelder oder Gelder der gebundenen Vorsorge (Säule 3a) vorbezogen werden? |
Pensionskassengelder oder Gelder der gebundenen Vorsorge (Säule 3a) können bis 3 Jahre vor Entstehen des Anspruchs auf Altersleistungen zum Erwerb von Wohneigentum zum eigenen Bedarf vorbezogen werden. Ist die versicherte Person verheiratet, muss die Ehegattin oder der Ehegatte dem Vorbezug schriftlich zustimmen. Zulässige Formen des Wohneigentums sind Alleineigentum der versicherten Person, Miteigentum der versicherten Person sowie mit Gesamteigentum mit der Ehegattin oder dem Ehegatten. |
|
|
|
8. Was ist zu beachten, wenn die Käuferschaft eines Grundstücks Ausländerin oder Ausländer ist? |
Ausländerinnen und Ausländer mit Niederlassungsbewilligung C sind hier den Schweizerinnen und Schweizern gleichgestellt. Besitzt die Käuferschaft einer Liegenschaft eine Aufenthaltsbewilligung B, so muss sie das Vertragsobjekt als Hauptwohnung am Ort seines rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes erwerben. Die Käuferschaft hat in diesem Fall innert 6 Monaten nach der Verurkundung des Kaufvertrags in der betreffenden Gemeinde Wohnsitz zu nehmen. Hat die Käuferschaft nicht die Absicht im Vertragsobjekt zu wohnen, bedarf der Kauf einer Bewilligung gemäss Bundesgesetz über den Erwerb von Wohneigentum durch Personen im Ausland (SR 211.412.41). |
|
|
|
Die Nutzniesserin oder der Nutzniesser hat das Recht auf den Besitz, den Gebrauch und die Nutzung (den Ertrag) des ganzen Grundstücks. Sie oder er besorgt die Verwaltung, trägt sämtliche Kosten und versteuert das Grundstück vollumfänglich. |
Das Wohnrecht besteht in der Befugnis, in einem Gebäude oder einem Teil davon zu wohnen. Die wohnberechtigte Person versteuert den Eigenmietwert als Einkommen. Das Recht kann nur persönlich ausgeübt werden. |
|
|
|
Die beschenkte Person kann im Schenkungsvertrag dazu verpflichtet werden, dass er sich die erhaltende Zuwendung nach dem Tod der Schenkerin oder des Schenkers gegenüber den übrigen gesetzlichen Erbinnen und Erben anrechnen lassen muss. Der Erbanteil der beschenkten Person reduziert sich dann entsprechend. Ist die beschenkte Person ein Nachkomme der Schenkerin oder des Schenkers und künftigen Erblasserin oder Erblassers, wird diese Ausgleichungspflicht gesetzlich vermutet und muss ausdrücklich wegbedungen werden. |
|
|
|
Steuerpflichtig ist diejenige Person, die Vermögen erwirbt. Der Steuersatz ist abhängig von der verwandtschaftlichen Nähe zur Schenkerin oder zum Schenker. Ehegatten und direkte Nachkommen der Schenkerin oder des Schenkers sind von der Steuerpflicht befreit. |
|
|
|
Der Eigentumsübergang erfolgt bei rechtsgeschäftlichem Erwerb eines Grundstücks mit dem Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch. Erst danach kann dieser über das Grundstück rechtlich verfügen, also z.B. Mietverträge kündigen. |
Der Antrittstermin legt fest, in welchem Zeitpunkt die Käuferschaft das Grundstück in seinen Besitz nimmt und damit Nutzen wie auch Gefahr auf ihn übergehen sollen. Dieser Zeitpunkt ist z.B. massgebend für die Abrechnung der laufenden Nebenkosten. |
|
|
|
13. Was geschieht mit bestehenden Miet- und Pachtverträgen nach dem Verkauf einer Liegenschaft? |
Bestehende Miet- und Pachtverträge gehen mit dem Verkauf einer Liegenschaft von Gesetzes wegen auf die neuen Eigentümerschaft über. Diese kann jedoch bei Wohn- und Geschäftsräumen mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe verwandte oder verschwägerte Personen geltend macht. |
|
|
|
14. Welche Bedeutung hat die im Pfandvertrag vereinbarte Pfandsumme? |
Die Höhe des Pfandbetrages zeigt an, bis zu welchem Betrag das Vorrecht der Pfandgläubigerin oder des Pfandgläubigers im Falle einer Verwertung des Grundstücks gehen soll. Die Pfandsumme muss nicht identisch sein mit der sicherzustellenden Darlehensforderung. Sie stellt eine Kreditlimite dar. |
|
|
|
Verschiedene auf einem Grundstück lastende Grundpfandrechte stehen in einer Rangfolge zueinander und können demgemäss voneinander verschiedene Pfandstellen haben. Dies wirkt sich bei der Verteilung des Erlöses nach einer Zwangsverwertung aus. |
|
|
|
16. Welche Bedeutung hat der Höchstzinsfuss bei einem Grundpfandrecht? |
Das Grundpfandrecht bietet der Gläubigerin oder dem Gläubiger nicht nur Sicherheit für die Darlehensforderung, sondern auch für 3 zur Zeit der Konkurseröffnung oder des Pfandverwertungsbegehrens verfallene Jahreszinse sowie den laufenden Zins. Der Höchstzinsfuss zeigt an, bis zu welchem Jahreszins die Zinsforderung sichergestellt ist. Es handelt sich dabei um eine Limite, welche nicht mit dem vertraglich vereinbarten Zinsfuss übereinstimmt. |
|
|
|
Wird ein vorrangiges Grundpfandrecht gelöscht, erfolgt grundsätzlich kein Nachrücken des nächst tieferen Grundpfandrechts. Es verbleibt eine leere Pfandstelle. |
Die Parteien können im Pfandvertrag ein Nachrücken vereinbaren, wodurch das nächsttiefere Pfandrecht in die leere Pfandstelle eintreten soll. Erforderlich ist dann noch ein Antrag der Gläubigerin oder des Gläubigers und die Zustimmung der Eigentümerschaft. |
|
|
|
Bestehende Grundpfandtitel können von der Käuferschaft eines Grundstücks übernommen werden, sofern die noch bestehende Darlehensschuld des Verkäufers getilgt ist oder die Käuferschaft die Schuldpflicht übernimmt und die Bank dem Schuldnerwechsel zustimmt. Die Kosten für die Neuerrichtung eines Grundpfandtitels entfallen. |
|
|
|
Für Verträge auf Eigentumsübertragung eines Grundstücks wird eine Beurkundungsgebühr von 700 Franken erhoben. |
Für Verträge auf Errichtung einer Grundpfandverschreibung oder eines Schuldbriefes wird eine Beurkundungsgebühr von 350 Franken. |
|
|
|
Die Eintragung eines Eigentumsübergangs kostet 210 Franken. |
Die Eintragung eines Grundpfandrechts kostet 210. Franken. |
|
|
|
21. Wen orientiert das Grundbuchamt über eine erfolgte Handänderung? |
Das Grundbuchamt orientiert die kantonale Steuerverwaltung, die Grundbuchgemeinde, die Gebäudeversicherung sowie das Statistische Amt. Es ist auch dafür besorgt, dass die Handänderung im Amtsblatt publiziert wird. |
|
|
|
Ein gesetzliches Pfandrecht besteht ohne Eintrag im Grundbuch und geht allen andern Pfandrechten vor. Es besteht insbesondere für die Verurkundungs- und Grundbuchgebühren, die Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern, den Wasserzins der Gemeinde, die Beiträge an Wasserleitungen und Kanalisationen, die Schenkungs- und Erbschaftssteuer sowie die Geometerkosten. |
Werden diese Abgaben und Steuern nicht bezahlt, kann die Zwangsverwertung des Grundstücks verlangt werden. |
|
|
|
23. Wie hoch sind die Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern? |
Die Handänderungssteuer beträgt für Veräusserinnen und Veräusserer und Käuferschaft je 1.25 % des Kaufpreises. Die Käuferschaft ist bei Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum und die Verkäuferschaft bei Verkauf und Wiederkauf von selbstgenutztem Wohneigentum von der Steuer vorläufig befreit. Verkäufe oder andere Übertragungen unter Eltern und Kindern sowie unter Ehegatten sind generell von der Handänderungssteuer befreit. |
Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne aus Veräusserung von Grundstücken oder Anteilen an solchen. Grundlage bildet dabei die Differenz zwischen Erwerbspreis und Veräusserungserlös abzüglich wertvermehrender Investitionen. Der Steuersatz beträgt 3% bis maximal 25% des Gewinns. Die Verkäuferschaft ist bei Verkauf und Wiederkauf von selbstgenutztem Wohneigentum von der Steuer im Umfang des Realersatzes vorläufig befreit. Ist der Grundstückgewinn innerhalb von 5 Jahren entstanden, erhöht sich der Steuersatz. Weitergehende Auskünfte erteilt die Kantonale Steuerverwaltung, Abteilung Grundstückverkehr und Katasterwesen. |
|
|
|
24. Ist die kantonale Steuerverwaltung an den vertraglich vereinbarten Kaufpreis gebunden? |
Nein. Der Kaufpreis kann unter den Parteien frei vereinbart werden. Die Steuerverwaltung wie auch die Bezirksschreiberei sind jedoch für die Berechnung der Steuern und Gebühren nicht daran gebunden; liegt der Kaufpreis unter dem Verkehrswert, wird dieser amtlich festgelegt und dient als Bemessungsgrundlage für diese öffentlichen Abgaben. |
|
|
|